-
公司发展面临的外部环境分析
第一部分
房地产业开发数据分析
要点
随着
房地产整个产业的升温，社会各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理
性。房
地产作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响。
来自国家统计局的数据，
2003
年我国共完成各
类房地产投资总计
10106.1
亿元，
比
2002
年的
7736.4
亿元增加了
2369.7
亿元。
我国房地产市场从
1998
年开始已经连续
6
年达
10
％
以上的快速增长，我国房地产市场已经获得了第
6
个黄金年的丰收，成果令人欢欣鼓舞。
2004
年以来，房地产业继续保持了
2003
的快速发展
势头。继续保持了供销两旺、供求
总量基本平衡、
供应结构渐趋
合理、
价格走势基本平稳的良好发展势头，
房地产业的发展与<
/p>
国民经济及相关产业的发展比较协调。
随着经济的快速发展和住房制度改革的推进，
个人已经成为我国房地产需求的主体。
房
地产销售增长快于投资增长，但空置状况令人担忧。诸多的利好因
素使潜在需求一片光明，
但现实需求存在一定的压力。
在市场格局方面，
百强企业开发规模和经营业绩差异较大；
公司业绩整体下滑，
行业分
化日趋加剧。未来市场
格局将出现新的变化。
因此，房地产业投资也将出现新的机会，
同时
也将面临新的风险。
一
2003
年我国房地产市场分析
20
03
年是我国房地产业自
1998
年以
来投资增幅最快的一年，
全国房地产开发共完成投
资
10106.12
亿元，同比增长
29.7%
，高于同期固定资产投资增幅（
28.4%
）
1.3
个百分点，
占同期固定资产投
资的比重为
23.7%
。其中，商品住宅投资占近七成，经济适
用房占商品住
宅的比重
6.1%
，商业
营业用房投资增幅较快。
2003
年
全国商品房施工面积
116907.46
万平方米，同比增长<
/p>
26.0%
；新开工面积
54319.1
0
万平方米，同比增长
28.5%
；竣
工面积
39509.75
万平方米，同比增长
< br>21.5%
。其
中：商品住宅施工面积
< br>91018.09
万平方米，同比增长
26.3%
；新开工面积
43676.44
万平方
米，同比增长
27.6%
；竣工面积
32200.47
万平方米，同比增长
21.0
%
。
2003
年全国商品房销售面积为
32247.24
万平方米，同比增
长
29.1%
，其中销售给个人
303
69.85
万平方米，所占比重为
94.2%
< br>；商品房销售额
7670.90
亿元，同比增长
34.1%
，其
中：销售给个人
7092.78
亿元，同比增长
35.8%
，所占比重为
93.1%
。全国商品住宅销售面<
/p>
积为
28502.47
万平方米，同比增
长
28.9%
；办公楼销售面积为
59
6.55
万平方米，同比增长
17.4%
；商业营业用房销售面积为
2695.28
万平方米，同比增
长
33.8%
。
2003
年全国房屋销售价格比上年上涨
4.8%
，上海房价涨幅超过
20%
，成为全国房价增<
/p>
长速度最快的城市。
从投资看，
2003
年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地
产投资
热势头明显，
全国各地普遍出现商铺投资热潮。
未来几年，
商铺市场供不应求状态可能还会
持续
。
但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，
尤其是
目前中小城市商业发展
有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。
二
2004
年上半年我国地区经济运行特点
上半年三大地带经济继续以较快速度增长。根据国家统计局提供的
1-6
月数据分析：
1
、
三大地
带生产总值（
GDP
）增长加快，三次产业增长差距缩小；
2
、
各地区工业生产保持高速增长，中、西部地区经济效益不断改善；
3
、
三大地
带固定资产投资增长强劲，增幅明显回落，中、西部地区比重提高；
4
、
各地区
消费市场增长普遍加快，绝大多数省份的居民消费价格指数高于上年同期；
5
、
东部地
区出口增速领先，比重加大；三大地带进口增幅均有所回落。
经济总量
三大地带
< br>GDP
增速加快，东、西部地区比重提高
上半年，
三大地带
GDP
增
长继续保持从东向西依次梯度递减的发展态势；
与今年一季度
相
比，增幅分别提高
0.4
、
0.6
和
0.3
个百分点。东、西部地区总量占比
重分别提高
0.1
和
0.08
个百分点，中部地区比重下降
0.18
个百分点
。
绝大多数省份的地区生产总值增长速度快于上年同期
上半年，全国有
30
个省份的
< br>GDP
增速快于上年同期，所有省份的增速均超过
10%
。内
蒙古高达
18.7%
，天津
15.9%
、浙江
1
5.5%
、北京
15.4%
、山东
15.2%
、江苏和广东均
15.1%
、
吉林
14.9%
、上海
14.8%
、山西
14.1%<
/p>
。与上年同期相比，全国除宁夏增幅回落
0.1
< br>个百分
点外，其它省份均有不同程度的提高，有
26
个省份上升幅度在
1
个百分点以上
(
东部地区
11
个，中
部地区
7
个，西部地区
8
个
)
，其中北京（
5.8<
/p>
）、云南（
4.5
）、吉林（
4.1
）、
安徽（
4.0
）、上海（
3.4
）、新疆（
3.2
）、广西（
3.1
）、内蒙古（
3.0
）和甘肃（
3.
0
）。
三大地带第一、三产业增长速
度明显加快，第二产业继续保持高速增长势头，增幅趋缓
上半
年，三大地带第一产业同比增幅分别提高
1.7
、
2.9
和
0.8
个百分点。
全国有
25
个省份实现
3%
以上的增长，排在前
10
名的依次是内蒙古
10.0%
、黑龙江
8.5%
、安徽
8.2%
、
辽宁
8.0%
、广西
7.8%
、海南
7.6%
、河南
7.4%<
/p>
、新疆
8.7%
、天津
< br>6.0%
和四川
5.6%
。
三大地带第二产业同比增幅分别提高
2.
3
、
1.8
和
1.7
个百分点；与今年一季度相比，
增幅分别回落
0.1
、
0.3
和
0.8
个百分点。全国有
30
个省份增速在
11%
以上，其中有
11
个
省份增速在
17%
以上，
依次是内蒙古
26.2%
、
江西
20.9%
、
山东
19.6%
、
吉林
19.3%
、
广东
19.0%
、
天津
18.8%
、北京
18.7%
、四川
< br>18.6%
、江苏和浙江均
17.8%
< br>、河南
17.2%
。
三大地带第三产业同比增幅分别提高
2.8
、<
/p>
3.3
和
3.2
个百分点；与今年一季度相比，
增幅分别提高
1.0
、
1.1
和
1.2
个百分点。全国有
26
个省份增速超过
10%
，排在前
10
名的
依次是浙江
14.9%
、
北京
14.2%
、
云南
13.5%
、
江苏
13.2%
、
河北和上海均
13.
0%
、
天津
12.9%
、
安徽
12.8%
、河南
12.7%
、山西
12.3%
。
固定资产投资
上半年，三大地带固定资产投资分别增长
29.08%
、
37.98%
和
33.06
%
，与今年一季度相
比，下降幅度达到
18.79
、
17.46
和
16.97
个百分点。
三大地带固定资产投资增速明显回落
全国有
16
个省份的固定资产投资增速高于
31.0%
（东部地区
5
个、中部
地区
7
个、西
部地区
< br>4
个）。内蒙古仍高达
69.0%
，其后依次是重庆
47.6%
、陕西
46.6%
、云南
44.6%
、河
南
44.0%
、山西
41.3%
、湖南
39.7%
、广西
39.6%
、河北
38.3%
和湖北
38.2%
。江西、福建、
浙江、安徽、辽宁、甘肃和山东
7
个省份的投资增速
在
30.0%-35.9%
之间。前
1
0
个省份的
增速均在
38%
以上，前
7
名全部是中、西部地区的省份。
三
2004
年上半年我国房地产市场发展的三大特征
1
房地产投资增幅回落
上半年，全国累计完成房地产开发投资
4924
亿元，增长
28.7%
，增幅比去年同期
回落
5.3
个百分点。其中，商品住宅完成投资
3362
亿元，同比增长
29.7%
；办公楼投
资
245
亿元，增
长
38.3%
；商业营业用房投资
61
4
亿元，增长
33.6%
。
2
房地产开工竣工面积增速放缓
上半年
，全国累计新开工房屋面积
2.8
亿平方米，增长
15.2%
，增幅比上年同期回
落
< br>15.8
个百分点；销售面积
1.1
亿平方米，增长
26.3%
；竣工面积
9553
万平方米，增
长
15.6
%
，增幅比上年同期回落
24.8
个百
分点。
3
全国土地开发面积增幅下降
上半年，
全国完成开发土地面积
7920
万平方米，同比增长
11.5%
，比去年同期下
降
28.5
个百分点，土地购置面积
1.5
< br>亿平方米，同比增长
2.8%
。
第二部分
房地产行业政策环境的变化分析
一
金融政策环境的变化
2003
年
6
月中国人民银行出台了《关于进一步加强
房地产信贷业务管理的通知》
(
简称
“
121
号”
号文件
)
，
规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的<
/p>
30%
，
严禁流动资
金贷款和土地出让金贷款，
严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目，
并加强对商品
房消费贷款的限制等。提出了加强房地产开发贷款管理、
引导规范贷款投向
,
严格控制土地
储备
贷款的发放
,
规范建筑施工企业流动资金贷款用途
,
加强个人住房贷款管理，
重点支持中
低收入家庭购买住房的需要，强化个人商业用房贷款管理
,
< br>充分发挥利率杠杆对个人住房贷
款需求的调节作用，
加强
个人住房公积金委托贷款业务的管理以及切实加强房地产信贷业务
的管理等方面的政策措
施。
这一政策事实上提高了房地产行业门槛，
对于自有资金不足、
融资能力弱、
销售能力差、
资质低或无资质、拖欠工程款、
负债率高、空置房存量大的开发企业来
说，
将面临着被淘汰
的局面。而对于资金实力雄厚、
资质等级高、
融资渠道多样的房地产开发企业来说，则可以
借此机会抢占市场，扩大市场份额，获得更多的发展空间，进行合理的并购、重组，进一步
壮大实力。
2004
年<
/p>
10
月
29
日，
中国人民银行决定对我国的存贷款基准利率上调，
这是我国自<
/p>
1994
年起的
10
年来首次上调银行存款利率，反映在房地产业上的是：个人住房公积金贷款
5
年
以上的利率上调
0.18
< br>个百分点，自营性个人住房贷款
5
年以上的利率上调
0.27
个百分点；
一年期贷款基准利率上
调
0.27
个百分点，由现行的
5.3
1%
提高到
5.58%
。
该政策出台的第二天，
房地产股便受重创，
而来自中国社会调查所
(SSIC)
对北京、
上海、
广州、重庆、沈阳、武汉、厦门、杭州、郑州、青岛调查
显示：
72
％的被访者表示很关注；
2
1
％的被访者表示一般；
只有
7
％的被访者表示不关注。
调查还显示：
已经购
房者
43
％的人
会考虑提前还贷，
27
％的人买房计划受影响，
29
％的人认为房价会降，
43
％的人会改变投资<
/p>
理财方式。
这一政策反映，人民币升息
对居民存款来说是有一定好处的，但同时此次加息对股市、
债市以及理财类产品都将产生
一定影响，
而对再次加息的预期，
将使更多的人对股市、
债市
以及理财类产品报谨慎态度。
二
土地政策环境的变化
2003
年
2
月
18
日国土资源部发出了
《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急<
/p>
通知》
，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的
供应量，防止楼市动荡带
来风险；
停止别墅类用地的土地供应；
普通住宅价格上涨过快的地方，
可以适当增加当地居
民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。
< br>
针对土地变相利用、
变相浪费、
建设开发区严重偏离中央政策规定，
大量的园区用地闲
置等问
题，国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知。
200
3
年
7
月
30
日国务院办公厅出台了
《关于清理整顿各类开发区加强建设用地
管理的
通知》
，
并组织对全国各类开发
区内进行全面清理，
对缺乏建设条件，
项目、
< br>资金不落实的，
要坚决停办，所占用的土地要依法坚决收回；对超过规划建设用地
规模和范围的开发土地，
要依法处理。
这一政策使我国土地市场的各项制度逐步建立和完善，
市场秩序得到彻底清理整顿，<
/p>
市
场公开交易逐步推行，
土地出让变得更
加市场化和透明化。
这就为少数有实力的开发商获得
足够的土地
进行扩张提供了条件，
也减少某些不法开发商钻政策和法律漏洞，
利用各种关系、
特权以极低的价格取得优越开发用地，获得暴利的可能性。
三
房地产业政策环境的变化
2003<
/p>
年
8
月
12
日国务院下发了
《国务院关于进一步促进房地产市场持续健康发展的
通
知》（简称“
18
号”文件）。“<
/p>
18
号”文件强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产
项目要继续加大信贷支持力度”
，并“妥善处理过去违规发放或取得贷
款的项目，控制和化
解房地产信贷风险，维护金融稳定”。“
1
8
号”文件明确提出“支持具有资信和品牌优势
的房地产企业通
过兼并、
收购和重组，
形成一批实力雄厚、
竞争力强的大型企业和企业集团”
。
房地产企业的规模化提
上了日程。统一了对房地产业的认识，结束了对房地产是否“过热”
的争论，确立了房地
产业的支柱产业地位，明确了未来一段时间房地产业发展的指导思想，
即坚持住房市场化
的基本方向，
不断完善房地产市场体系，
更大程度地发挥市场在
资源配置
中的基础性作用。坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房
需要。
坚持
深化改革，
不断消除影响居
民住房消费的体制性和政策性障碍，
加快建立和完善适合我国国
情的住房保障制度。
坚持加强宏观调控，
努力实现房地产市场总
量基本平衡，
结构基本合理，
价格基本稳定。
< br>坚持在国家统一政策指导下，
各地因地制宜，
分别决策，
使房地产业的发展
与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持
续发展。
这一政策伴随随着房地产行业的不断成熟，市场机制
的不断健全和国家宏观政策的调
整，房地产业面临着重新“洗牌”，不合格的企业将被淘
汰，有实力的企业将走向规模化、
集团化。
第三部分
房地产开发企业现状及特征分析
<
/p>
房地产开发企业是中国房地产企业的主体，
据统计，
目前全国房地产开发企业
3
万家左
< br>右，占中国房地产企业总数的
80%
多。总体上看，目前
中国房地产开发企业的现状不容乐观
其中许多问题都亟待解决，集中表现在规模、所有制
、效益等三个方面。
一
房地产企业数量和规模
我国现有房地
产开发企业
3
万多家，
其中拥有一级开
发资质的仅
349
家，
整体规模较小。
而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有
60
亿（根据搜房
研究院、国务院发展研究中心和清华
房地产研究所发布的《
2003
年中国房地产上市公司
TOP10
研究报告》
）
，与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。
从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前
10
位的开发商的市场占有
率分别为
23%
、
20%
，
而香港前
< br>9
位的房地产商的市场占有率达
80%
< br>。
全国的市场占有率情况
更遭，
2002
年万科在全国的市场占有率仅为
0.94%
（其中深圳、上海、北京、天津、成都的
市场份额分别为
< br>2.37%
、
0.97%
、
0.89%
、
1.68%
< br>、
1.96%
）
,
而美国前三名的房地产企业的市
场占有率达
45%<
/p>
。
表
1
中国一级资质房地产开发企业省区分布
单位：个
北
京
天
津
内蒙古
辽
宁
上
海
江
苏
福
建
江
西
47
20
0
24
37
29
14
2
湖
北
吉
林
浙
江
山
东
山
西
黑龙江
安
徽
河
南
13
7
27
22
2
11
12
7
湖
南
河
北
云
南
西
藏
青
海
宁
夏
广
东
四
川
6
1
4
0
2
3
23
9
陕
西
新
疆
广
西
贵
州
海
南
重
庆
甘
肃
全
国
3
6
2
3
0
10
0
349
资料来源：
。
表
2
中国
房地产上市公司总资产
10
强
股票代码
600266
000002
600663
000931
000024
600881
600675
000006
000042
000009
股票简称
北京城建
万科Ａ
陆家嘴
中关村
招商局Ａ
亚泰集团
中华企业
深振业Ａ
深长城Ａ
深宝安Ａ
总资产（万元）
841588
821582
770759
739930
526896
519180
515918
449088
440467
411044
排
名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
资料来源：
《
2003
年中国房地产上市公司
TOP10
研究报告》
。
二
房地产企业的制度形式