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大数据告诉你所不知道的城市学区房有怎样的规
律？
上海有重点学区房吗？
教育部门的回答应该是不。
以小学为例，由于上海小学升初中是
“
考试选拔
+
就近入学
”
的双
模式，小学之间并不存在精确的所谓
“
升学率
”
排名。同时，
教育
部门也从未在任何官方渠道上发布过这些学校的等级和任何指
标体系。按理说，在这么严密的信息管控下，起码在小学层面，
魔都应该不存在所谓学
区房的概念啊。
“
居民旁友们，请按照教育局划定的片区，各自去找自己归属的
小学吧，这些学校
不分重点普通，都是一样好滴。
”
但事实呢？
随便一搜索，从各大相关论坛均可以看到所谓
“
重点
小学
”
的排名信息；
而各大房地产服务网站也都提供一种叫做
“
按
学区搜楼盘
”
的选项。这些不同来源的信息虽然在具体排名上略
有差异，
但入围名单几乎毫无差别。
整理了一下，
差不多
133
个，
大概就是这些小学吧：
其位置基本上为下图所示：
客观地说，
这类信息有可能是从官方
流出的，
但也很有可能早已
参杂了不同渠道的私货。
我们并不能取得官方的确认和授权。
但
这并不重要
，重要的是它已经形成了某种
“
社会共识
”
。
“
社会共识
”
？这种未被官方认可的
“
社会共识
”
能够
引发魔都的
房价波动吗？
看图便知：
我们将
“
社会共识的重点小学
”
的学区楼盘价格
进行了统计，
并按
照市区和郊区归类，
并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中
位数，
绘制出上图。
可以看到，
无论从全市角度、
还是中心
城区、
还是郊区，
这些
“
学区房
”
单价比全部房屋单价均高出差不多
6000
元左右。
我们再将这个结论细化到每个区，制作出下图：
可以看到，从中位数上看，
1
，所有区的
“
学区
房
”
单价都高于全区房单价；
2
，学区房单价最高的是静安区，达到了
5<
/p>
万以上；
3
，
学区房单价较全区房屋单价差值最大的是虹口和浦东，其中
浦东的学区房单价比全区房单
价贵达
42%
之多。
从以上两组数据中，
我们可以清晰地
看到，
不管这些小学是否真
的是重点小学或者真的教育质量出类
拔萃，结果是很明显的：
它们所对
应的
“
学区房
”
价格的确已经普遍高于区域房价的中位
水平。
这就是
“
社
会共识
”
和
“
家长们
”
的力量。
那么，学区房价格的高企，跟哪些因素相关呢？
我们从供需角度出发，
对比每一个区
县小学教育资源供给与潜在
入学需求程度。
首先我们从各区县教育局的官方网站上查到每一个学校
（名列所
谓
“
重点小
学
”
名单中的）
当年度招生计划，
并将其加总
；
然后根
据第六次人口普查数据用
cohort
模型
< br>（关于这个模型的介绍，
请
搜索城市数据团《控制人口<
/p>
——
一剂量开给上海的毒药》一文）
进行
模拟，
并推算出该区县当年的适龄儿童数，
从而计算出了每
个区县的重点小学的入学可能性，
如下图所示：
明显可以看到：
浦东新区的适龄入学儿童数量与重点小学招生人
数差异最大
，相应地，其所在区的入学可能性最低，低于
20%
；
而静安区的
“
重点小学
”
入学可能性已经超过了
100%
，毫无疑
问，
假如只考虑静态常住人口的话，
静安区的教育资源很可能已
经出现了某种程度的过剩。
（这里的适龄儿童人口数据为人口推
算数据非官方数据。）
接下来，
我们再将各个区县的
“
重点小学
”
入学可
能性与该区学区
房价较全区房价的溢出率取对数进行拟合，制作出下图：
可以看到，
取对数后，
每个区县的
“
重点小学
”
入学可能性与该区
的学区房
价的溢出率呈现负相关。也就是说，入学可能性越低，
学区房价溢出率越高。
至此，我们可以得到这样一组初步结论：
1
，虽然上海官方从未给出过任何关
于
“
重点小学
”
的排名信息，
但在
“
社会共识
”
中却有一张清晰的
“
重点小学
”
名单；
2
，在名单上的学校，其学区房价格总体明显高于其所在区县的
的房价水平；
3
，
“
学区房
”
价格高出区
域房价的程度跟该区域
“
重点小学
”<
/p>
的入
学可能性高度相关。
那么，
我们再深入一步思考，
学区房的价格究竟意味着什么呢？
事实上，
我们讨论所谓学区房，
其核心并不是
房屋，
而是某些学
校的
“
入学权
”
（或入学优先权）
。
而正是这个
“
入学权
”
的价格决
定了学区房的价格。
学区房的价格趋势，
实际上只是入学权的价
格趋势在房地产市
场上的投影而已。
那么，入学权的价格是什么呢？
<
/p>
简单而言，
入学权价格是剥离了不动产本身价格后的学区房交易<
/p>
价格。
我们可以对这一概念进行一个简单计算：