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龙之梦购物中心市场调研报告
2006
年
11
月
报
告
目
一、项目简介
二、区位分析
（一）
区
域规划
（二）
区
域商业格局
（三）
本
案
在中山公园商圈中心的地位
三、市场分析
（一）区域房地产概况
（二）中山公园商圈消费需求分析
四、区域商业
（一）区域商业分布
（二）区域商业业态
（三）区域租金
小结
五、龙之梦购物中心现状分析
录
六、龙之梦购物中心
SWOT
分析
七、龙之梦购物中心调整建议
一、
项目简介
龙之梦购物中心位于中山公园商圈
的核心区域，中山公园西侧，南起长宁路，西临
凯旋路，东北侧紧靠汇川路，地处地铁<
/p>
2
号线、轻轨明珠线交汇点，与底层公交车
站、地下二层出租车站，形成了一个轨道交通枢纽商业结合体。项目总建筑面积达
32
万平方米，总投资
30
亿元。其地上商
业设施面积达到
24
万平方米，相当于两个
港汇广场的容量，甚至一个建筑就相当于市级商圈（
30
万
平方米商业面积）的容量
要求，是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国大陆
目前唯一的一座融
城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的<
/p>
“
销品茂
”
。<
/p>
?
项目基本信息：
占地面积
（平方米）
25,899
?
项目周边交通：
轨道交通：地铁
2
号线、轻轨
3
、
4
号线交汇
公共交通：周边
88
、
67
、
922
、
946
等
10
多条公交环绕，通往上海市各个区域。
周边区域交通发达，
地铁二号线和轨
道交通明珠线在这一地区形成
“工”
字型交汇，
同时，在苏家角建设一个交通换乘中心，有多路公交车在此设立终点站，同时区内
还有
10
余条过境公交线路，而这一中心以内环线内最大的公
园——中山公园为背
景。中山公园地区将成为西部最大的交通集散地。
< br>
建筑面积
（平方米）
约
320,000
开业
时间
2005.12.18
楼层
用途
高度
238
综合
二、区位分析
（一）区域规划
“十一五”规划中，中山公园将建成以现代商业和多媒体产业
为主导，具备商务、
休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心。
区域规划核心围绕三大方面展开：
?
中山公园地区被定位为上海城市副
中心。未来的两年里，政府将投资建设人行
空中走廊、公交换乘中心，与已经建成的地铁
、轻轨和高架构成五重立体交通。
便捷的交通无疑给未来的中山公园商圈带来无穷的发展
空间，而位于其中的楼
盘也必将潜力无穷。
?
在居住的基础上，长宁区政府表示
还要发挥中山公园的现代商业和商务功能。
到
2005
年，长峰商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、
88
广场等一大
批大型的商业设施将先后建成，除了这些即将落成的旗舰级购物
中心外，众多
办公楼和酒店也将在这一地区全面建设和落成。经营性投资的增加，势必将
大
大抬升该地区的房地产市场整体形象。
?
上海多媒体产业园将落户中山公园
。上海多媒体产业园是一个以数码为主题、
以多媒体产业为特色的高科技园区，
是高科技企业和有志于在上海创业的
IT
精
英的创业天堂。高科技产业是未来最具发展的产业，在国外，高科技园区周围
的楼宇千金难求。因此，多媒体产业园的发展潜力也将为该地区的楼盘注入不
可
估量的动力。
（二）区域商业格局
中山公园地区是上海市交通的重要枢纽之一，是上海市独享地铁、轻轨、高架、地
面快速干道、航空五重交通的枢纽，依托良好的交通条件及中山公园地理环境的优
势，
交通枢纽型商圈逐步形成。
随着轨道交通
2
号线西延伸段的
2006
< br>年开通，
轨道
交通的优势将得到进一步的发挥，也将为商
圈带来更大的人流。
围绕南北走向
1
、
3
号线及东西走向的
2
号线，
形成了中山公园商圈。
而随着上海轨
道交通不断规划发展，整体线网呈“不规则圈网状”向外延伸，四通八达
，为中山
公园商圈的发展提供了便捷快速的交通支撑，使中山公园商圈业态更加厚实丰富
，
同时也促使中山公园商圈的商业格局也由传统的带状格局向圈状格局转变。从目前
商业格局来看，龙之梦购物中心、定西路、宣化路口已开业的巴黎春天百货和建设
中的洛克双喜国际广场、三联商厦、玫瑰坊商业街等商业将形成区域联动效应，成
< br>为地区商业升级率先启动的支点。
（一）
本案在中山公园商圈的地位
龙之梦购
物中心位于中山公园商圈的核心位置，它的出现，填补了国内城市交通枢
纽商业设施的<
/p>
“空白”
，
使得中山公园商圈在体量上有
了质的飞跃，
为中山公园商圈
最终形成画上圆满句号。
“
城市交通枢纽型商业
”
，是随着城市轨道交通发展而出现的一种新型商业设施，这
类商业设施依托轨道交通，
勾连地下地上建筑，
集聚多种城市功
能。
上世纪
80
年代，
东邻日本利用城市轨道交通大力发展这一商业设施，我国香港地区机场快线青衣站
的建设，也是运用这一模式的成功范例。
交通换乘功能是城
市交通枢纽的核心功能之一，
“
龙之梦
”
通过有机组合，完成了这
一城市交通枢纽的核心功能，
它充分利用了轻轨、
地面公交、
地铁建设的不
同高度，
形成了立体换乘布局。
龙之
梦购物中心，这个超级“巨霸”的出现，将进一步提升中山公园商圈的辐射力，
催旺区域商业价值。
三、市场分析
（一）区域房地产概况
1
．周边住宅
路易凯旋宫
凯欣豪园
圣约翰名邸
兆丰嘉园
周边主要住宅信息：
2
．周边写字楼
楼盘名称
兆丰嘉园
路易凯旋宫
凯欣豪园
圣约翰名邸
大家源新城
富都花园
地理位置
长宁路
武夷路
汇川路
长宁路
长宁路
宣化路
入住时间
2004-2-1
2004-12-1
2006-6-30
2003-3-31
2003-1-1
2005-9-29
均价
（元
/
平方米）
24,000
23,000
22,000
20,000
13,500
11,000
中
山公园地区目前可租用的写字楼主要分布在定西路和长宁路沿线，近期租金不断
上涨，已
达到
3.2-4
元
/
< br>平方米
/
天，部分新开高品质办公物业租金达到
4.2-5.8
元
/
平
方米
/
天的水平，写字楼的售价在
15,000-25,000
元
/
平方米。
周边主要办公楼信息
楼盘名
亨通国际大厦
绿地商务大厦
洛克双喜大厦
龙之梦大厦
名光大厦
兆丰大厦
位置
长宁路
855
号
愚园路
1240
号
定西路
1536
号
沿安西路
定西路
1279
号
长宁路
398
号
售价
15000
－
16000
21000
25000
/
/
/
租金
2.5
－
3
4.2
－
4.6
/
5.8
1.3-1.8
1.3
－
1.5
（元
/
平方米）
（元
/
平方米
/
天）
（二）中山公园区域消费需求分析
1
．周边人群消费力初步评估
依托良好的区位优势，中山公园商
圈内住宅发展潜力看好。近年来，中山公园周围
及长宁路西段新建了不少大规模较大的中
高档住宅小区，居住人数急剧增加。目前
区域内住宅主要以
13
,000
－
15,000
元
/
平方米为主，
近一两年的新建住宅主要售价在<
/p>
20,000
－
24,000
元
/
平方米，周边居民主要以中产阶级为主，消费
的主力在中青年。
随着中山公园商圈地位的不断提升，消费需求也随之增加，商圈的人流
资源和消费
潜力巨大。
同时，以新时空国际广场、绿地商务大厦
、洛克双喜为代表的商务办公楼，
建筑总面积超过
80
万平方米，也有巨大的商业需求，特别是甲级写字楼的新建，给区
域内注
入了高知消费群体。
上海多媒体产业园的入驻也给中山公园商圈带来无法估量的
发展潜力。
2.
地铁人流量
中山公园商圈最大的优势是作为轨道二号线和三号线的换乘枢纽和在内环线内占地最
大的中山公园。现在每天的人流量达到
31
万左右，其商圈人流
量有望与徐家汇人流量
持平。而作为轨道的换乘枢纽，预计今后几年，在交通条件到位后
，中山公园每天人流
量将达到
40
到<
/p>
50
万人次。巨大的人流量，无疑给商圈内商业带来巨大的消费群
体。
四、区域商业
（一）区域商业分布
中山公园商圈在政府规划的政策影响下，已初步形成“一环三
街”的商业型、休闲式、数字
化的太阳商圈。
一环：
建筑面积
20
万平方米
的龙之梦、
4.1
万平方米的多媒体生活广场、雨花大酒店、食
品
一店长宁店、苏宁电器旗舰店、名店运动城等，在中山公园附近构筑了一个“环形”<
/p>
的商业圈。
三街：
定西路：
全长
1
公里，以专业店、专卖店、品牌店为主要特色；引入
“
过路人
”
、
“
热风
”
、<
/p>
“
七匹狼
”
等专
卖店
；
愚园路：
定位为文化艺术街，被列为上海近代历史风貌保护区，引入一些有特色的酒吧、画
廊
。
凯旋路：
全长
2.6
公里，北起兆丰广场、南至虹桥路口，沿凯旋路两侧及周边区域有
14
幢工
业楼宇，将引进一些
IT
和数字多媒体企业。
目前区
域内的商业呈现集中式布局，区域内商业的集中依然在定西路与长宁路的交叉处，以
<
/p>
此为圆心，商业向各个方向都有或多或少的延伸，米兰时尚广场、巴黎春天百货、新宁购物
中心集中式购物场所依然是中山公园商圈目前的消费主要场所
，而作为地铁型一体式购物中
心的龙之梦广场，要形成一定的
人气和区域消费的集中点，还需要一段时间。
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