-
！
！
！
！
！
！
！
！
< br>！
！
！
！
！
土地收并购涉及到的增值税及
附加怎么
算？
土地收并购涉及到的增值税及附加怎么算？
1
第一步
:
判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人？
不用判断了，房地产企业基本都是一般纳税人，接着往下看吧。
（年应税销售额超过
500
万元，
就是一般纳税人了。
房地产企业随便卖两三套房
就超过
500
万元，所以基本都是一般纳税人）
2
第二步
:
判断是新项目还是老项目
?
记住这个时间点
:
2016
年
5
月
1
日
这个时点之前的是老项目，之后的是新项目
< br>两种项目算税方法不同
,
老项目可以选择用以前营业税的
算法
(
简易征收法
)
< br>；
新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：
（
1
）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在
2016
年
4
月
30
日前的
房地产项目；
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
（
2
）、《建筑工程施工许
可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施
工许可证》
但建筑工程承包合同注明的开工日期在
2016
年
4
月
30
日前的建筑工
程项目。
觉得很绕的同学看这里，解读一下：
如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；
如果施工许可证没有注明，
或者还没取得施工许可证，
那么就以建筑工程承包合
同为准；
如果施工许可证也没有，
合同也没有，
那么还有一
种可能被认定为老项目，
就是
企业向税局举证，确实是在
2016
年
5
月
1
日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：
（
1
）
如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，
一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（
2
）
如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开
计算。
（
3
）
如果一个项目在
16
年
5
月
1
日前办理了施工证，在
5
月
1
日后又重新
去
办理了施工证，那么属于新项目。
3
第三步
:
如果是老项目，怎么计算增值税？
老
项目可以选择用
简易计税方法
，也可以选择用
< br>一般计税方法
。
简易计税方法：
增值税
=
当期不含税销售额
*
征收
率（
5%
）
啥意思呢
?
很简单，其实就是
销售额
/1.05*0.05
,
背下来就好了，不用理解。
4
第四步
:
如果是新项目，怎么计算增值税？
只
能用
一般计税方法
了，核心公式是：
增值税
=
销项税额
-
进项税额
销项税额
:
销项税额
=
（全部价款和价外费用
-
当期允许扣除的土地价款）
÷
（
1+
适用税率）
*
适
用税率
（
1
）
适用税率
：销售不动产适用税率之前是
11%
，不久前出了个新的文，《关
于调整增值税税率的通知
》（财税
[2018]32
号），自
2
018
年
5
月
1
日起，税率
调整为
10%
。
（
2
）
全部价款和价外费用
：投资人员就理解为销售收入就
行了
（
3
）
当期允许扣除的土地价款：
土地价款
只有给政府交纳的土地款可以抵扣，
以省级以上
（含省级）
财政部门监
（印）制的财政票据为合法有效凭证。
< br>
政府必须给你开出了票来才能扣除，没票是不行的
<
/p>
另外还包括拆迁补偿款也可以抵扣（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
（财税〔
2016
〕
36
号）第一条第（三）项第
10
点中
“
向政府部门支付的土地价
款
”
，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁
补偿费用、土地前期开发费
用和土地出让收益等。）
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
而且！契税，印花税之类的不能扣除，这一点要特别注意，容易算错。
最后，
当期销售房地产项目建筑面积，
是指当期进行纳税申报的增值税销售额对
应的建筑面积。
当期允许扣除的土地价款
=
（当期销售房地产项目建筑面积
÷
房地产项目可供销
售建筑面积）
×
支付的土地价款（也就是把土
地价款按照可售面积分摊到当期）
进项税额
:
进项税额
=
有进项的成本或费用
÷<
/p>
（
1+
适用税率）
*
适用税率
有进项的成本或费用类别
适用税率
能够开出增值税专用发票的比例
建安成本
有
6%
的，
有
10%
的
60%-100%
各细项不同。
管理费用、营销费用
6%
30%-60%
能够开出增值税专用发票的比例
：
虽然成本或费用发生了这么多，
但是在实际操
作中，只有部分开出了专票，这个比例各公司不一样，只能给个区间。
就比如说，出差，住宿费应该是管理费用，可以开增值税专用发票的，但是有些
人懒，就开个普通发票，抵扣不了增值税，这就会有一些损失。【
S
o,
平时出差
大家要坚持开专票啊，能为公司省不少税】。<
/p>
对投资人员来说，具体如何计算进项税额呢？记住下面的公司就
行了：
进项税额
=
< br>建安成本
（税率是
10%
的）<
/p>
*
开票比例
÷
（
1+10%
）
*10%+
建安成本
（税
率是
6%
的）
*
开票比例
÷
（
1+6%
）
*6%+
管理费用
*
开票比例
÷
（
1+6%
）
*6%+
营销费用
*
开票比例
÷
（
1+6%
）
*6%
注意：这里的建安
成本是大建安的意思，包括前期准备费、建安工程费、开发间
接费等等，
各细项适用税率不一样，
但是投资人员在测算时不可能考虑太细，
可
以按照公司要求大致算一下，比如建安工程费用
1
0%
，其余的包括前期准备费、
开发间接费等统一用
6%
。
另外，财务成本不能抵扣增值税的，要注意。
增值税
=
销项税额
-
进项税额
综上，<
/p>
新项目
的公式是：
增值税
=
销项税额
-
进项税额
=
（销售收入<
/p>
-
当期土地价款）
÷
1.1*0.1+
有进项的成本或费用
÷
< br>（
1+
适用税率）
*
适用税率
当期土地价款按照可售面积进行分摊。
（前面都看不懂的人，记这个公式就行了）
5
第五步
:
理解预征和清缴
房地产的三大税都有个特点：先预征再清缴。
就是说先按照一种很简单的方法收税，
等到项目卖到一定阶段再清算，
多退少补。
题外话
这是税局想出来的一种比较牛逼的思路，
我认为在项目谈判中也
可以用，
比如我
们为了快速锁定项目，
可以先谈一个固定的价格，
约定收购后通过收购时点的资
产负债
表再进行调整，多退少补，以免在前期就陷入无休止的细节争论。
预征的公式如下：
应预缴税款
=
预收款
÷
（
1+
适用税率或征收率）
×
< br>3%
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
简易征收方法是销售回款
÷
（
1+5%
）
×
3%
，
一般征收方法是
销售回款
÷
（
1+10%
）
×
3%
通常在取得预收款的次月就申报。
那什么时候清缴呢
?
实在找不到明确的条文，投资人员可以大概按入伙后
1
个月清算来测算。
要特别注意！清缴多退少补，补是肯定要补
的，但是你要是多交了，税局会不
会退你，这个就不一定了
，看
地区，看当地税局，看你的沟通能力，看你还有没
有项目滚动开发。
做测算时基本是无法评估的，
只能打个折，
或者干脆就按不
退
税计算。
6
第六步
:
增值税附加
增值税附加包括城市建设
税、
教育附加费、
地方教育附加三个税，
总共加起来就
是增值税的
12%
（
有些地方是
10%
），记住这个数就好了，不用理解为什么。<
/p>
增值税附加
=
增值税
*0.12
（大部分地方是
12%
，有些地方是
10%
，自己网上查一下）
7
举个具体计算的例子：
假设一个项目
，是
2017
年
2
月开始取得施工证并开始施工，属于新项目。
（一）各种假设条件如下
:
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
(
二
)
、增值税及附加计算表：
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
自己动笔算一下，看看对不对
8
一些特殊情况：
包括视同销售、旧改、村企合作、政府返还土地款等，我打算把三大税的基础算
法说完，专门用一节来探讨。
小结
:
1
、增值税及附加先看是新项目还是
老项目，新项目必须用一般计税方法，老项
目可以用简易征收方法，也可以选择用一般计
税方法。
2
、新老项目的界线是
2016
年
5
月<
/p>
1
日
3
、简易征收方法公式如下：
预征：销售回款
÷
（
1+5%
）
×
3%
，
清缴：销售额
/1.05*0.05
4
、一般计税方法公式如下：
预征：销售回款
÷
（
1+10%
）
×
3%
< br>，
清缴：增值税
=
销项税额
-
进项税额
<
/p>
=
（销售收入
-
当期土地价款）
÷
1.1*0.1-
【
有进项的成本或费用
÷
（
1+
适用税率）
*
适用税率】
（注意：我这里取的都是现行的税率，税率如果以后变了要调整）
< br>
5
、增值税及附加
=
增值税
*1.12
（有些地方是
*1.1
）
土地增值税怎么计算
引言
土地增值税计算的大逻辑全国都
是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
我待过三家公
司，
每家计算方法都不全一样，
这里并没有对错之分。
因为土增税
在实际征收中有差异，
而且作为投资
人员，
在测算阶段必须进行一定程度的简化。
简化方式不同，导
致计算方法不同。
那么我下面写的，
是给大家一个参考，
思路基本都是一致的，
如果大家在自己的<
/p>
公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1
计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售
收入减去扣除金额，
得到一个增值额，
用这个增值额除以扣除金
额得到一
个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，
再减去扣除
金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：
增值额
=
转让房地产收入总额
-
扣除项目金额
土地增值税
=
增值额
×
适用税率－扣除项目金额
×
速算扣除系数
适用税率如下：
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
举个特别简单的例子
（先
不考虑增值税的影响）
，
一个项目转让房地产收入总额
（一般来说，就是销售收入）是
10
亿，假设扣
除项目金额是
6
亿元，那么：
增值额
=10
亿
-6
亿
=4
亿；
增值额除以扣除金额的比例
=4
亿
/6
亿
=66.7%
这个比例套用上面的表，增值额在
50%-100%
之间，
那么适用税率为
40%
，扣除
系数为<
/p>
5%
应缴土地增值税
=
增值额
4
亿
*
适用税率
40%-
扣除项目金额
6
亿
*
速算扣除系数
5%=1.3
亿
2
扣除项目金额包括哪些？
（
1
）取得土地使用权支付金额（以下简称
A
）
：即土地出让金、补缴地价款、
契税；
（特别注意：
在计算增值税及附加的时候，
契税不能抵扣，
而在计算土地增
值税
的时候，则可以抵扣。）
（
2
）房地产开发成本（以下简称
B
）
：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程
费、
建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（
3
）
房地产开发费用
（以下简称
C
）
：
指的是销售费用、
管理费用、
财务费用。
财务费用中的利息支出，
凡能够按转让房
地产项目计算分摊并提供金融机构证明
的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同
类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按
A
、
B
的金额之和的
5
%
以内计算扣除。
凡不能按转让房地
产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，
房地产
开
发费用按
A
、
B
的金额之和的
10%
以内计算扣除。
看起来有点复杂，
对投资人员来说，
也
别管利息有没有金融机构证明了，
直接按
照计算扣除就行了，公
式是
C=
（
A+B
）
*10%
（
< br>4
）与转让房地产有关的税金（以下简称
D
）
：
“
营改增
”
后指的就是增值税附
加
特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育
费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。
（
5
）加计
20%
扣除（以下简称
E
）：
E=
（
A+B
）
*20
%
3
“营改增”以后计算土地增值税
时，每项都不含增值税
听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：
转让房地产收入总额要去掉销项税
转
让房地产收入总额（不含税）
=
销售收入（含税）
-
销项税
回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：
< br>转让房地产收入总额（不含税）
=
销售收入
-
（销售收入
-
当期允许扣
除的土地价
款）
/1.1*0.1
这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
具体计算的时候，
建议先算增值税及附加，
在表格里留好每项的销项税和进项税，
这样再算各种不含税部分就很容易
了。（后面我们会举个例子。）
4
一分法
VS.
二分法
VS.
三分法
首先，
土地增值税是以项目为单位进行清算，
对于分期开发的项目，
以分期为单
位清算。
那某一期有不同业态的怎么分呢？
有三种方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分为：普通住宅，其它
三分法分为
:
普通住宅、非普通住宅、其它。
（需
要注意的是，
车位分有产权和没产权的；
有产权的才需要交土地
增值税，
放
在“其它”里面，
如果开发
商卖的是没有产权的车位，
那其实是一种长租的性质，
不用交土
地增值税，而应该交房产税。）
那么应该选用哪一种分法来算呢？
要看当地税局的要求！
具体遇到的时
候先网上搜一下，
如果搜不到，
就要问问兄弟企业在当地怎么算
的。
那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是
非普通住宅呢？
又是那句话：各地要求不一样！
大体来说，一般从这三方面考虑：
1
、容积率在
1.0
以下
(
不含
1.0)
；
2
、单套建筑面积在多少平方米以上（
12
年说是
144
平，
后来又改成
120
平，但
是各地要求不
一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。
3
、实际成交价格高于该区市场指导价；
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。
反之则为普通住宅。
特别注意：具体
遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，
就按照非普通住宅来算。
（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）
特别注意：
算土地增值税一定要按照当地的分法算，
不能把所有业态全部放在一
起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个
10
亿总销的小项目光这一点算
法不同，利
润能差上千万。
因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通
住宅略赚，别墅和商业赚得多，如
果全部放在一起算，
相当于把
车位、
普通住宅的成本摊到别墅里去了，
整体增值
率降低，税率的档比较低，整体税少很多。
5
分摊原则
二分法、
三分法会要求把收入、
可抵扣金额等在不同业态中进行
分摊，
那么分摊
的原则是什么呢
?
这是计算土地增值税最难的一关。
其
实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考
:
销售收入
：
按照实际发生的为准。
< br>比如普通住宅卖了多少，
非普通住宅卖了多少，
其它卖了
多少。
取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊<
/p>
？
大概可以这么算：
分期开发的
：
按照
占地面积法
（
即某一期的占地面积占总用地面积的比例）
进行
分摊。
同一期内各业态
：
按
照
可售面积法
（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积
的比例）进行分摊。
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
！<
/p>
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
！
【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】
特别注意
:
地下车位不分摊土地成本
（除非像广州某些区域，
土地出让合同里明
确写了地下面积要补缴多少地价）
开发成本等
：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，
那么就
按照
总建筑面积
分摊。（包括地上和地下建筑面积）
这里要注意，
很多地区要求，
< br>车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，
而
不是按
照真实的地下车位建筑面积。
比如一个车位真实面积一般
35-
40
平，
但是
实际产权面积可能只有<
/p>
12
平左右。
房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：
回忆一下之前的公式，
C=
（
A+B
）
*10%
，是计算扣除的，按照分类计算即可。
6
预征和清缴
和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。
清缴的时候多退少补，
跟增值税及附加也是一样的，
补
是肯定要补的，
退却不一
定。
很多时候
根本就退不了。
（我个人倾向于，
如果没有案例可以证明税局能
退，
那么就全部按照不能退计算。）
预征土地增值税
=
（销售回款
-
预缴的增值税）
×
预征率
收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：
预缴的增值税
=
预收款
/
（
1+
适用税率或征收率）
*3%
简易征收方法是
销售回款
/(1+5%)*3%
一般征收方法是
销售回款
/(1+10%)*3%
那
么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：
各地要求不一样！
一般网上能
查到。查不到就问问同行。
分不同业态，一般来说普通住宅
2%
，非普通住宅
3%
，有些地区还要分别墅、
商业，这些预征率
更高。
土地增值税清算时点：
规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下
:
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符
合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）
已竣工验收的房地产开发项目，
已转让的房地产
建筑面积占整个项目可售
建筑面积的比例在
85%
以上，或该比例虽未超过
85%
，但剩余的可售建筑
面积已
经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
< br>
7
计算土地增值税的例子
<
/p>
我看过很多公众号的计算例子，
我这个应该是最复杂的。
但是我这个也是最接近
真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可
以实际去操作测算了。
（一）假设条件如下：
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
-
-
-
-
-
-
-
-
-
上一篇：自动化专业英语教程
下一篇：最新酒店业术语解释-STR资料