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房地产行业所涉及到的法律知识有哪些，要具体的
一、房地产在商业活动的全过程中主要会涉及哪几方面的法律？
要回答这个问题，
首先我们要对房地产商业活动的各个环节有所
了解。
所谓房地产，
是指房
产和土地的
总称。房地产商业活动也就是房地产业，是指房地产投资、开发、经营、管理和
服务的行
为。
而今天我们所探讨的主要是具有商业性质的房地产业，
其他
非商业性的房地产，
比如公房（二手房）、宗教用房、军队用房，由于时间的关系在此不
作探讨。我们所要研究
的是商品房。
一般来，房地产商业活动的全过程应该包括以下四个环节：
1
、
投资决策阶段；
2
、土地获
取阶段；<
/p>
3
、项目建设阶段；
4
< br>、租售物业管理阶段。下面我结合房地产业的四个环节，简
单的介绍一下每一个环
节所涉及的主要法律、法规。
（一）投资决策阶段
这个阶段主要解
决房地产开发企业的成立问题。
房地产开发是指在所取得的国有土地使用权
的土地上进行基础的设施、房屋建设的行为。
房地产开发企业，是以营利为目
的、
从事房地
产开发和经营的企业。
设
立房地产开发企业，
应当向工商行政管理部门申请设立登记。
主
要
涉及的法律是国家与企业之间纵向的管理关系
:
1
、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2
、《中华人民共和国公司法》；
<
/p>
3
、《城市房地产开发经营管理条例》
<
国务院
1998.7.20>
；
4
、《房地产开发企业资质管理规定》
<
建设部
2000.3.29
>
。
（二）土地获取阶段
房地产开发土地
的取得有两种方式，
一种是土地使用权出让，
一种是土地使用权
划拨。
对于
划拨土地，
我们国家的法律
规定了的限制条件，
对于我们从事商品房开发的企业，
主要是通
过国有土地出让的方式取得土地使用权。
土地使用权出让是国家
将国有土地使用权在一定年
限内出让给土地使用者，
由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。
这个方面主要
的合同是
《国有土地出让合同》
，
涉及的是国土
部门与房地产开发企业之间的民事法律关系，
目前对于取得国有出让土地，
我们国家规定可以通过拍卖、
招标、
协议，
但是对于商业用地，
一般都用拍卖、招标的方式。这方面主要涉及的法律
有：
1
、《中华人民共和国城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》＜国务院
1990.5.19
＞；
2
、《中华人民共和国土地管理
法》＜
1998.8.29
＞；
3
、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
＜国务院
1998.12.27
＞
。
（三）房地产的开发建设
房地产的开发建设是房地产商业过程中最复杂的一个环节，主要涉及以下几个方面：
1
、建设工程招投标
建设工程招投标是建设单位和承包单位在工程勘察、
设计、
施工的环节中彼此选择的一种途
径和方法。
主要法律是：
（
1
）《工程建设施工招投标管理办法》
<
< br>建设部
1982.12.30>
；
（
2
）《中华人民共和国建筑法》
<1998.3.1>
；
（
3
）《中华人民共和国合同法》
<1999.10.1>
；
（
4
）《中华人民共和国招标投标法》
<2000.1.1>
。
2
、建设工程合同的签订
建设工程合同是承包人进行工程建设，
发包人支付价款的合同。
建设工程合同包括工程勘察、
设计、
施工合同。<
/p>
发包人可以与总承包人订立建设工程合同，
也可以分别与勘察人、
设计人、
施工人订立勘察、设计、施工承包合同。主要涉及的法
律有：
（
1
）《合同法》；
（
2
）《建筑法》；
（
3
）《民法通则》；
（
4
）《建设工程勘察质量管理办法》＜建设部，
2002.12.4
＞
;
（
5
）《建设工程安全生产管理条例》＜国务院，
2004.2.1
＞。
（四）租赁物业管理阶段
租赁物业管
理阶段包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介。
1
、房地产转让，主要是商品房预售、现售，主要涉及的法律：
（
1
）《合同法》、《民法通则》
；
（
2
）《
商品房销售管理办法》＜建设部
2001.6.1
＞
;
（
3
）《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＜
2003.6.1
＞。
2
、房地产抵押的法律：
（
1
）《中华人民共和国担保法》＜
1995.10.1
＞
;
（
2
）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干
问题的解释＝＜
2000.12.8
＞
（
3
）《城市房地产抵押管理办法》＜
1997.6.1
起施行，
2001.
8.15
修订＞。
房地产抵押方面主
要涉及在建工程抵押和商品房按揭贷款两个方面
。
3
、
房地产租赁的法律：
（
1
）《民法通则》
< br>;
（
2
）《合同法》
;
（
3
）《城市房屋
租赁管理办法》＜建设部
1995.6.1
＞。
4
、房地产中介，指房地产咨询、房地产价格评估、
房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，
指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、<
/p>
信息、
技术等方面服务的经营活动。有关房地
产中介活动的法律包括：
（
1<
/p>
）《中华人民共和国合同法》有关委托合同的规定；
（
2
）《城市房地产中介服务管理规定》＜建设部
1996.2.1
＞。
5
、物业管理涉及的法律法规：
《物业管理条例》＜
2003.9.1
起施
行
,
国务院＞
二、开发商与承建商、供应商通常会在哪些问题上出现纠纷，如何防范与避免？
（一）建设工程质量纠纷
1
、设计缺陷
没载在设计和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响建设工程建筑的质量比如对通风
的设计考虑不周引起建筑物通风不良。
结构设计上的错误，
带
来建筑物沉降、
裂缝等结构性
缺陷。
2
、施工缺陷
施工过程的缺陷大部分是由于承建商引起的。
承包商最主要的义务是按照工程设计图纸
和施
工标准施工，严格执行每道工序的操作规范，检查建筑材料、构件的质量。
3
、指导缺陷
工程交付时承包商给业主的维修使用指导说明不充分，可能引起建筑物使用过程中的损害。<
/p>
我国建筑法第
61
条规定：交付竣工验收
建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。
4
、材料缺陷
建筑材料、设备的质量问题，比如水泥、钢筋不合格。
防范对策：
1
、《建设工程施工合同》
对发展商而言，
一份好的承发包合同，
应当对工程质量的各个方面和影响工程质量的各个环
节加以规定和限
制，
从而使承包商在具体履行合同时能够依法规范工程施工的每道环节，
违
反约定便要承担相应的责任注意约定的条款
:
1
、质量等级和优质优价的约定。工程质量是合格还是优良。
2
、约定质量等级未达到的法律后果。
3
、约定双方对材料、设备的质量责任及相应规定。
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