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什么是等额本金还款法
2009-12-30
11:32
搜房网余海军
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等额本金
是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同
等数
额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，
这样由于每月的还款本金额固定，
而利息越
来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数
也越来越少。
也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较
大。
如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶
段的人，或者是即将退休的人。
等额本金贷款计算公式：
每月还款金额
=
（贷款本金
/
还款月数）
+
（本金
—
已归还本金累计额）×每月利率
小额贷款且利率较低时：
举例说明
：贷款
12
万元，年利率
4.86%<
/p>
，还款年限
10
年
等额本息：
10
年后还款
151750.84
元，总利息
31750.8
4
元
等额本金：
10
年后还款
149403.00
元，总利息
29403.00
元
两者差额：
2347.84
元
/10
年，一年才差
235
元
举例说明：贷款
12
万元，年利率
4.86%
，还款年限
20
年
等额本息：
20
年后还款
187846.98
元，总利息
67846.98
元
等额本金：
20
年后还款
178563.00
元，总利息
58563.
00
元
两者差额：
< br>9283.98
元
/20
年，一
年才差
465
元
什么是等额本息还款法
2009-12-30
11:31
搜房网余海军
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等额本息是指一种购房
贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款
(
包
括本金和利息
)
。
每月还款额计算公式如下：
［贷款本
金×月利率×（
1
＋月利率）＾还款月数］÷［（
1
＋月利率）＾还款月数－
1
］
下面举例说明：
假定借款人从银行获得一笔
20
万元的个人住房贷款
，贷款期限
20
年，贷款月利率
4.2
‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为
1
324.33
元。
上述结果只给出了
每月应付的本息和，
因此需要对这个本息和进行分解。
仍以上例
为基
础，一个月为一期，第一期贷款余额
20
< br>万元，应支付利息
840.00
元（
200000
×
4.2
‰），
所以只能归还本金
484.33
元，仍欠银
行贷款
199515.67
元；第二期应支付利息
837.97
元
（
1995
15.67
×
4.2
‰），归还本金<
/p>
486.37
元，仍欠银行贷款
1990
29.30
元，以此类推。
此种还款
模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，
还款初期利息占每月供
款的大部分，
随本金逐渐返还供款中本金比重增加。
但该方法每月的还款额固定，
可以有计
划地控制家庭收入的支
出，
也便于每个家庭根据自己的收入情况，
确定还贷能力。
该方法比
较适用于现期收入少，
预期收入将
稳定或增加的借款人，
或预算清晰的人士和收入稳定的人
士，<
/p>
一般为青年人，
特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，
以避免初期太大的供
款压力。
提前还款相关事宜
2009-12-30
10:51
搜房网余海军
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提前还款
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基本简介
提前还款是指
借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
提前还款在某些情况下
对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。
提前还款包括提前全部还款、
提前部分还款且贷款期限不变、
提前部分还款的同时缩短贷款
期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款
一年后借款人提前还款的申请。
提前还款
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还款手续
一、办理程序说明：
1.
提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.
提前部分还款且贷款期限不变：
贷
款银行指导借款人填写相关协议。
如果原贷款担保
方式为抵押＋
保险且抵押登记尚未办理的，
还需持保单正本、
本人身份证和相
关协议到市中
心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交
相应分中心。
3.
原贷款担保方式
选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款
人，
< br>申请提前部分还款同时缩短贷款期限：
贷款银行指导借款人填写相关协议，
签订完的协
议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.
原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，<
/p>
且抵押登记尚未完成：
借款人申请提
前部
分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
二、办理提前还贷手续
根据银行的
规定，
提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请
,
并约定还款日期。
然后按照约定的日期，
携
带身份证、
和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还
贷协议，
并按银行的要求，
将需要还贷的款项存到你扣缴贷款
本息的账户上，
由银行自动扣
收。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，
可以一次全部还清，
也可部分归还贷款。
只
是每次还贷的起
点金额各银行规定不一，
有的规定是
1
万元或
1
万元的倍数，
有的银行则规<
/p>
定千元以上就可以提前部分还贷。
部
分提前还贷的贷款者，
可以选择两种方式：
一是减少每月还款额
，还款期限不变；另
一种是缩短还款期限
,
每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期
限的还款方式，
尽早实现无债一身轻的愿望。
如果收入没有太大增加，
可以采取减少还款额、
还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，
《提前还款申请表》<
/p>
一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合
同的补充条款，
与借款合同具有同等法律效力。
如贷款购房人不论任何原因，<
/p>
未能按照其向
借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额
提前还款，
则视为逾期还款，
贷款购房
人按借款合同承担相应的违约责任。
提前还款
-
注意事项
一、提前还贷
别忘退保
在借款人提前偿还全部贷
款后，
原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。
按有关<
/p>
规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。
银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。
一般要求客户
提前通知银行
(
通常提前
10
个工作日到
1
个月
)
；
银行计算好客户的总欠款数，
指定客
户到银行付清款项，
支付当月利
息；
银
行将房契送到合同指定的律师事务所，
办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登
记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，
只要
办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。
二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱<
/p>
在借款人提前偿还全部贷款后，
原个
人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。
按有关
规定，借款人
可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。
提前还清贷
款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限
(
半年
以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去
1
年计算
)
、原一次性缴付保费的贴现利
率与
速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费
=
已交保险费在提前归还时的现
值
-<
/p>
提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
三、提前还贷
别忘退税
另外别忘了到税务部门办
理退税手续。
当您购买商品房时，
应将可退税的家庭成员全部<
/p>
作为房地产权利人写入买房合同，
并且在签订合同、
支付房款后即办理
“购房者已缴个人所
得税税基抵扣
”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房
地产证，应
在办妥房地产权利证明后的
6
个月内，前往税务部门办理退税手
续。
四、最初一年不要提前还款
要注意的是，
在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，
部分提前
还款应在还贷满
1
年后提出，
并且归还的金额应超过<
/p>
6
个月的还款额。
还有一点是，
借款合
同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，
< br>如果有逾期不还，
应先还完欠款再申请提前
还贷。
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