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文昌市农村宅基地试点管理办法
（征求意见稿）
第一章
总
则
第一条
为
推进文昌市农村宅基地制度改革，完善宅基地管
理制度，加强农村土地节约集约利用，改
善农村人居环境，根据
《土地管理法》
、
《物权法》
、
《中共中央
国务院关于支持海南全面
深化改革开放的指导意见》
（中发〔
2018
〕
12
号）
、
《海南省统筹
推
进农村土地制度改革试点工作实施方案》
（琼农土改〔
2019
〕
1
号）和《海南省农村宅基地管理试
点办法》
（琼自然资改
〔
2019
〕
8
号）
等法律法
规及相关政策，结合我市实际，制定本办法。
第二条
在
文昌市行政辖区范围内实施农村宅基地利用改革
试点的适用本办法。
第三条
本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员
或经批准获得宅基地资格权的个
人用于建造住宅所占有、使用的集
体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之
前建过房屋
但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。
农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施
< br>的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地
范围。
第四条
文昌市人民政府负责文昌市行政区域内的宅基地管
理，市农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市住建、
公安、民
政、林业等部门、镇人民政府、街道办事处、村集体经
济组织或村（居）民委员会按照各
自职责，共同做好宅基地管理
工作。
第五条
农
村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种
形式。宅基地所有权归属农民集体所有。
本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申<
/p>
请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体
经
济组织的成员享有。
本办法所称宅基地使用权，是指根据本办
法，通过分配、继
承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使
用的权利。
第六条
宅基地管理应遵循以下原则：
（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食
生产能力
不减弱、农民利益不受损四条底线；
（二）严格按规划实行土
地用途管制，不得将买卖宅基地作
为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城
入户的条
件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别
墅大院和私人会馆等房地产项目；
（三）农村村民一
户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，
用地面积不得超过
17
5
平方米；
（四）依照文昌市总体规
划的要求，统筹经济社会发展、土
地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史
、引领未来；
（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确
保节约集约
用地；
（六）尊重集体经
济组织的主体地位，完善宅基地所有权、
使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委
员会、村民小组、
村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。
第七条
农村宅基地的统筹协调和政策把控由市人民政府负
责；市农业农村部门
负责宅基地管理、市自然资源和规划、住建
部门负责宅基地规划报建审批等相关工作。市
发改、财政、林业、
交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各镇
政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村
宅基
地的监督管理工作。
农村宅基地及住房登记发证工作由市不动产登记机构负责。
第二章
宅基地管理
第八条
农
村宅基地选址必须符合文昌市总体规划和村庄规
划，集体经济组织成员新建、改建、扩建
住宅，应充分利用原有
的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以<
/p>
前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。
宅基地选址严禁占用永久基本农田和公益林地。不得在地质
灾害
隐患点选址建房。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用
审批手续，新增建设用地指标
应安排使用当年省下达给文昌市的
土地利用计划中的农民建房专项指标。当年农民建房专
项指标安
排使用由市农业农村、自然资源和规划部门依据各镇申报宅基地
占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市人民政府审
批后执行。市自
然资源和规划部门可视市农业农村部门审批宅基
地占用农用地情况，统一组织农民建房批
次用地报批。
第九条
宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引
导农民通过集中统建、
多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，
鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建
房的，在
基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。
第十条
宅
基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划
撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新
建、重建和改建住宅。
对集镇范围内的农民建房需求，实行集
中统建或多户联建方
式落实“一户一宅”
。
在城镇建设扩展边界外的村庄，应保障农村村民实现户有所
居，原则上实行一户一宅，农村村民一户只能拥有一处划拨宅基
地，宅基地使用面积不
得超过
175
平方米，并应注重建筑特色风
貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致，应当与自然环境相
协调，新建住宅高度
应当符合有关规定。
列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基
地安排按传统村落
保护规划要求执行。
第十一条
农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权
属确定与争议处理条例》等相关法律进行
处理，在争议解决前，
任何一方不得改变土地利用现状。
第三章
宅基地审批
第十二条
宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房
申请使用存量建设用地的，由农村集体经
济组织提出分配方案，
经所在村委会审核后，报所在镇政府审批。农民建房申请使用占<
/p>
用永久基本农田以外的农用地或未利用地的新增建设用地，由农
村
集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在镇政府审
核后，报市人民政府审批，
新增建设用地指标在省下达给文昌市
的农民建房专项指标规模内安排。省下达给文昌市的
农民建房专
项指标不能满足当年需求的，依申请时间实行轮候制度。
文昌市实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村镇宅基
地管理和实施情况的监督。经审批的宅基地须报送给市自然资源
和规划部门进行统一备
案，实施一张图和专项数据库管理。
宅基地审核应充分发挥村
民代表大会、村民民主协商会、村
民事务理事会的协调作用。村委会可书面委托部分审核
事项给其
他村民自治组织承办，听取其意见。
第十三条
农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具
备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：
（一）
需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到
175
平
方米的；
（二）
已具
备分户条件且原有宅基地面积尚未达到分户标准的；
（三）因
自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、
规划调整、原宅基地被征收等，需要
搬迁另建新住宅的；
（四）
迁入村集
体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）因不可
抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划
以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原
有宅基地被依法征收
或退还村集体，需易地建房的；
（六）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足
20
平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意无偿
退还现有宅
基地的
;
（七）因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的；
（八）法律法规规定的其他情形。
农
村集体经济组织成员的范围认定由《文昌市农村集体经济
组织成员资格认定指导意见》进
行规定。
第十四条
非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农
村集体经济组织成员具备以下情形之一，经村集体同意，可获得
申请无偿使用
宅基地的资格权：
（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本
村，但在本村仍
存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在
本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅
基地之后
，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；
（二）迁出村集
体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入
机关事业编制管理且未缴交机关事业养老保险
的；
（三）原籍在本村的外出务工人员（享受财政供养的离退
休
或离退职人员及国有企业在职在编，具有稳定生活保障的除外）
；
（四）经市人民政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨
及
侨眷身份，其要求在土改时期县政府确定给其使用的宅基地上建
房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基
地的；
（五）法律法规规定的其他情形。
第十五条
宅基地为存量建设用地的，
按以下程序进行审批：
（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申
请，包括申请人
的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地
位置、面积等内容。农村集体经济组织应
根据村庄规划和有关规
定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，解决初选<
/p>
宅基地的争议和纠纷。
（二）表决与公
示。农村集体经济组织受理申请后，应提交
成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以
上成员或者成员代
表同意的，应进行批前公示，公示期不得少于
5
天。
（三）审核与测量。农村集体
经济组织经公示无异议的，报
村民委员会审核。经村民委员会审核后，由农村集体经济组
织报
镇人民政府。镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用
地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格
条件进行审核。
（四）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，
镇政府审批应会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，
公告期
不得少于
7
天。
（五）备案与颁证。公告期满无异议的，镇政府应将全部审
批材料报市农业农村部门
备案；申请人可持审批和备案材料向市
不动产登记中心申请不动产权登记颁证，颁证后由
宅基地使用权
人按有关规定进行报建。
第十六条
宅基地为新增建设用地的，
按以下程序进行审批：
（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别
按本办法第十四
条第一款第（一）
、
（二）
、
（三）项规定进行。
（二）审批与公告。对公
示期满无异议且审核符合规定的，
由镇人民政府呈报市农业农村进行审查，市农业农村部
门在审查
过程中，应书面征求市自然资源和规划部门意见。符合规定条件
的，市自然资源和规划部门应根据年度分配计划，安排使用年度
农民建房专项指
标
（省下达年度专项指标已安排分配使用完毕的，
顺延调配安排
下年度专项指标）
，
并作出审核意见反馈至市农业农
村部门，由市农业农村部门报市人民政府审批。批后由属地镇人
民政府会同
集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期
不得少于
7
天。
（三）登记与颁证。公告期满无
异议的，申请人可持审批材
料向市不动产登记中心申请不动产权登记颁证，颁证后由宅基
地
使用权人按有关规定进行报建。
第十七条
农村村民建房，
应当严格按照批准的宅基地范围、
面积、规划层
数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩
大建设。
第十八条
宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证
之日起二年内实施住宅建设，逾期不建设
且未申请延期的，规划
许可证失效。
第四章
宅基地有偿使用