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从
零
开
始
学
做
物
业
人
撰稿：
沈露明
1
序
言
2017
年
1
月国务院决定取消二三级资质行政审批，
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月取消了一级资质核定，这两个文件
的出台，无疑像两
枚重磅炸弹在物业行业内引起了强烈的震动。
首先，正确解读
两个文件的的含义是关键，取消资质后，物业管理市场的竞争态势将会彻
底改变，从行业
管理的层面上是从政府行政管理到市场监管、从事前管控到事中事后管理、从
行政主管部
门到行业协会的转变；对物业企业的管理而言，将是从对企业的管理转变为对企业
行为的
管理、从对企业的管理转变为对项目的管理、从对企业的管理转变为对人员的管理、从
行
政主管部门的一方管理转变为多方共同监督管理。
其次，对物
业管理从业人员管理也会带来质的改变，行业对优秀物业管理人员的需求会剧
增、物业管
理人员的素质要求大幅提高、对综合型人才的需求增加。
取消
资质后，甲方和业主的选择空间越来越多，随着物业服务价格的放开，行业市场竞争
愈加
激烈，市场优胜劣汰或购并热潮将会不断涌现。
企业如何在今
后的市场环境中有效生存？如何适应未来的物业管理市场复杂局面？市场化
能力将成为企
业关键成功因素之一；物业企业经营、管理能力的提升将成为核心能力。
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业在
精细
化
上下
功夫
。
2
目录
第一部分物业管理基础知识
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-------------------------------------------------
3
第一节物业与物业管理
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--------------------------------------- 4
第二节
物业管理的类别、性质与原则
---------------------------------------
---- 7
第三节
物业管理的内
容和基本环节
---------------------------------
------------ 8
第二部分物业管理中工作重点及具体操作
------------------------------------------ 6
第三部分
物业管理相关名词（词条）解释
3
第一部分物业管理基础知识
第一节
物业与物业管理
一、什么是物业？
物业是指有价土地
及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑
地块等。
物业一般由三个部分组成：
1
、土地，指由一定范围的面积构成的地产。
2
、建筑物，指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对
独立的物业。
3
、物权，物权是财产
权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。
二、什么是物业管理？
物业管理就是
物业管理经营专业机构人员，受物业所有人
(
业主
)
的委托，依照有关的法律、
法规，按照合同或契约
行使管理权，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的
手段对房屋建设及
其附属设施设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管
理项目进行维
护、修缮和整理，并向物业所有人和使用人对房屋周围的环境实施提供高效、周
到、综合
性的服务、有偿管理的活动，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理是房
地产
综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
物业管理企业与业主之间是一个委托与被委托、
服务与被服务的关系
:
由于房屋产权属个人
所有
(
产权多元化
)
，物业管理企
业通过合同或契约，接受业主的委托
(
雇佣
)
，代表业主对房屋
及其附属设施、外部环境实施管理。业
主处于主导的地位，而物业管理企业则是一个”管家”
的角色。
第二节物业管理的类别、性质与原则
一、物业管理的类别
物业管理的物业
管理可按不同的分类标准进行分类，一般可以按物业的类别、物业的性质
等标准分类。<
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