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中国房价收入比
——国际上居民住房负担的“标准秤”
看一个地方的房价是高是低，住房
究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的
水平，国际上有一个通行的计
算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“
房价收入比
”
从广义上来讲，就是指
一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年
收入之比。那么，什么样的
“
房价收入比
”
是
国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平
不同的国家和地区主要城市居民住
房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出
“<
/p>
合理
的住房价格
”
的房价收入比应该为
3-6(
世界银行专家的说法为
4-6)
。
这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，同时也是有利于房地产市场健康有
效发展的
“
合理和理想的水平
”
，应该只是相当于每户居民
3-6
年的平均收入。不少在高房价重压之
下的中国市民，
对
“
老外
”
如此
“
轻松
”
的就
可以买到房可能会唏嘘不已。
但如果他们要知道这些
“
老外
”
低房价收入比下的
“
含金量
”
，也许就更加感叹到
“
抓狂
”
。
在欧美等发达国家，他们的公民用
3-6<
/p>
年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上
要比我们大
得多。我们现在离人均
30
平方米的
“
初级小康标准
”
还有相当的距离，而这
些国家一般都
是在人均
50-90
平方
米。
就拿美国来说，
前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到
2,114
平方英尺，
一般人家户均也
在
220
平方米左右，相当于人均拥有住房
70
平方米左右。这里要特别指出的是，他
们所计算的
“
面积
”
，都是实
实在在的
“
使用面积
”
，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同
样也更不会有什么
“
共摊面积
”
。而在中国
买房，采用的是
“
建筑面积
”
再加上共摊面积，同样的
“
纸上
面积
”
，实际要比人家少得多。除了
< br>“
量
”
的区别以外，住房的
“
质
”
的方面，他
们的
“
含金量
”
就更是我
们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋
(
单体别墅
)
，而我们
9
5%
以上住的是公寓房，他们买的房
是装修好的，走进去就可住
，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；
他们房子前后带
大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们
的住房
大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在
“
工房
”
的水平。
地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的
韩国、日本的房价收入比也
没高到哪儿去。
2006
年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比
较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存
7
.7
年才能购
买住宅，地方大城市为
3
.8
年，中小城市为
2.6
年。而在美
国和英国，要购买住宅，则分别只需要
2.7
年和
4.1
年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积
75
——
80
平米
(
相当于我们
90
—
—
100
平米的建筑面积
)
、
精装修的
3
室
1
厅
1
厨
1
卫单元公寓，
送
20
平米的阳台和好几个平米
的走廊以及包括液晶电视等基本电器，
加停车位售价也才
3000
万日元左右。<
/p>
而当地普通工薪阶层家
庭平均月收入为
5
6
万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高
的城市，工薪族的房价收入比也计算在
4.5-5
左右。
当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让
居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房
价收入比，
专门就国
际房价购买力的调查做过一个调查，
看看世界上哪些城市的房价让居民
< br>“
最难以
承受
”
。结果澳洲悉尼超过伦敦
(6.9)
、纽约
(7.9)
和东京，以
8.5
名列前茅。并由此被断言
“
澳洲存在世
界上最大的地产危机
”
。真不知道这样的
< br>“
世界房价报告
”
，中国的官员
和百姓看了后会有什么感触！
<
/p>
这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说<
/p>
话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否
“
健康
”
：
< br>当一个地方房价收入比超过
5
的时候，国际惯例就认为该
城市房屋购买力
“
极低
”
；
当一个地方房价收入比超过
6
的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
当一个地方房价收入比超过
7
以后，就会被
世界上公认为
“
国际房价最难承受地区
”
。
中国市民的住房负担，一个不光
彩的
“
世界之最
”
弄清了国际上居民住房负担的一般水准，再
“
回味
”
一下眼前的现实，想必任何思维正常的人，
1
都会
对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个
“
明
确的答案
”
。当然，那些依仗
“
特
殊利益
”
攫取社会
财富的开发商及其豢养的
“
官员、专家
”
另当别论。
实际上，和某些
“
房地产腐败铁三角
”
刻意制造的所谓高房价主要是由于民众在住房上
“
过度消
费
”
造成的谬论恰恰成为鲜明对照的，
是普通的中国市民在住房消费上不仅
“
适度
”
，
而且还很
“
节约
”
。
所
谓适度，对一般市民来说，就是他们梦寐以求的
“
居住理想
”
，仅仅是拥有一套体面而小康的
“
普通
公寓房
”
，而不
是什么
“
独立屋
”
、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的
“
节约
”
，就是他们在住房
面积上的要求，一般也就定
在
“
初步小康
”——
< br>人均
30
建筑平方米，户均
90
平方。这样的
“
面积
< br>”
，
不仅包含
“
公摊面积
”
之类
“
中国特色
”
人均住房水平计算上的
“
水份
”
，
< br>而且买到手的还是
“
毛坯房
”<
/p>
，
和
国外通常出售的装修房相比，
“
含金量
”
又要下降
了几成。
但就是如此
“
节约
”
而又
“
适度
”
的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢
？各大中城市的居
民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套<
/p>
90
平方米的
“
普通商品房
”
，究
竟要花上一个家庭多
少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，
“
平均
房价
”
早已失去了参考
意义。因为用这样
“
做
”
出来的
“
平均房价
”
，只能在城市的郊区县找得到，而在
传统市区
(
主城区
)
基本上已经买不到这样
“
平均房价
”
的居
民住房。
在
2007
年之前，只听说外国人到中国来洗钱，这个局面也将因此而改变，中国人终于到外国去洗钱
了。
再说得深入一点，
就是中国人民创造的财富被别
人悄悄地
盗走
了，
而
盗匪
?
发改委专家马晓河
先生的话头上，看看如何解决产能过剩的问题
。其实，很简单，产能过剩的解决之道是刺激消费，
而刺激消费的唯一办法就是降低房价
。房价不降，中国人对未来的预期必将产生较大的压力而不敢
消费，还有一部分成了房奴
无钱消费。马晓河先生说，中国工业品利用率有半数低于
50%
，所以，
为了减少风险，必须扩大内需。而内需如何才能扩大呢？
中国居民的消费率是
38.2%,
世界平均消费率是
78%-79%
中国居民平均房价收入比是一比十，
世
界平均房价收入比是
5
一比
两相对照，中国经济问题的症结就暴露出来，是高得离谱的房价将中国居民的财富搜刮一空，还拿
什么去消费呢？所以中国人的消费率创下了历史新低。有专家预测，中国房价每下降一个
点，将为
市场一年增加
100
亿以上的
消费，
而中国房价从
2006
年前三季
度的综合平均价位上，
至少有
30%
以
上的下降空间，也就是说，只要中国房价下降
30%
，中国市场一年将增加
3000
亿的消费总额，中
国
经济的问题也迎刃而解，中国民众也从此能过上好日子。
<
/p>
相反，我国要是领导人的决策事物就控制不好这个局面，我国的经济将会崩溃
?
事打击。我们都清楚
我们现在身处的国际环境有多
恶劣。面对当前复杂的国际形势，中国一定要具备打赢两场战争的能
力，一是军事战争，
二是经济战争。
住房政策应有利于提升我国居民购房能力
房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。
2006
年，我国平均房价收入比只有
6.7
，并不是
< br>很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，这是由居民收入差距扩大引
起的。这要求我国政府应针对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。
房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价
收入比是家庭购房支出与收入的
相对比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房
成本的影响，相对真实地反映居民购房能
力，而且计算也比较简便，因而成为考察居民购
房能力的一个国际通行指标。
在国外，有新建住宅（新房交易
)
的
房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比）
，所
选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，国内一般都用
平均数。但在总体内部差异性较大的情况下，用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限
性。因此，对于我国这样收入差距较大的国家，宜计算不同收入群体的房价收入比，更真实地反
映
居民购房能力的实际差距。
我国平均房价收入比变动三大特点
第
一，我国平均房价收入比并不高。一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房
< br>屋的平均价格之比来计算，即：
2
房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入。
其中，
每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
（
1
）
每户住房总价＝人
均住房面积
×
每户家庭平均人口数
×<
/p>
单位面积住宅平均销售价格和
（
2
）
每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数
×
家庭人均全部年收入。
由于我国住房
商品化是从上世纪
90
年代开始起步，因此我国房价收入比应该
从上世纪
90
年代初开
始计算。根据历
年《中国统计年鉴》公布的相关数据，我们可以计算出我国
1991
－
2006
年的平均房
价收入比（
见表
1
）
。
表
1
：
199
1
－
2005
年我国平均房价收入
每户家庭
每<
/p>
户
平
家
庭
人
均
房
价
人
均
住
单
方
住
每户住房总
每户家庭年<
/p>
年份
平均人口
均
住
房
全
部<
/p>
年
收
收
入
房面积
宅
价
总收入
数
面积
入
比
M2/
人
人
/
户
3.43
3.37
3.31
3.28
3.23
3.2
3.19
3.16
3.14
3.13
3.1
3.04
3.01
2.98
2.96
2.95
M2/
户
48.7
49.9
50.3
51.5
52.6
54.4
56.8
59.1
60.9
63.5
64.5
69.3
71.3
74.5
77.3
80.5
元
/M2
756.23
996.4
元
/
户
36832.92
49696.54
元
/
人
1713
2032
2583
3502
4288
4845
5188
5458
5888
6296
6869
8177
9061
10129
11321
12719
元
/
户
5875.59
6847.84
8549.73
11486.56
13850.24
15504
16549.72
17247.28
18488.32
19706.48
21293.9
24858.08
27273.61
30184
33509
37522
6.27
7.26
7.11
5.35
5.74
5.63
6.14
6.35
6.12
6.28
6.11
5.83
5.75
6.44
6.77
6.7
1991
14.2
1992
14.8
1993
15.2
1994
15.7
1995
16.3
1996
17
1997
17.8
1998
18.7
1999
19.4
2000
20.3
2001
20.8
2002
22.8
2003
23.7
2004
25
2005
26.1
2006
27.3
1208.23
60788.6
1194.05
61488.58
1508.86
79440.18
1604.56
87288.17
1790
1854
1857
1948
2017
2092
2197
2608
2937
3119
101639.78
109556.57
113121.01
123773.97
130056.16
145000.7
156727.39
194296
226901
251209
数据来
源：
《中国统计年鉴》
，
1992-2
007
各年。
注：
《中国统计年鉴
（
2007<
/p>
）
》
没有公布
2
006
年我国城镇居民人均住房面积，
上表中的
2006
年人均住房面积数据是笔者根据建设部公布的
2006
年数据及历史统计数据推算的。
从表
1
可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是
很高，
2006
年只有
6.7
，
1991
－
2006
年
的数值在
5.35
< br>到
7.26
之间，波动幅度为
3
5.7
％，也不是很大。
第二，我国
平均房价收入比变动四个阶段特征。从
1991
年到
2005
年期间，我国房价收入比的变动
可分为四
个阶段。
第一阶段是
1991
－
1993
年，房
价收入较快增长并处于较高水平，从
1991
年的
6.27
上升到
1992
年
的
7.26
，这也是上世纪
90
年代以来的历史最高值。
1993
年有所下降，但数值仍然较高。
第二阶段是
1994
－
1998
年，为平稳上升阶段。房价收入比从
1994
年的
5.35
缓慢上升到
1998
年的
6.35
，年均上升
0.25
。
第三阶段是
1999
－
2003
年，为平稳下降
阶段。房价收入比从
1998
年的
6.
35
缓慢下降到
2003
年的
3
-
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