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万科社区商业运营模式分析
导读：
一、
业态、
规划、
节奏、
合作
尽可能达到住户、
商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或
少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，
赚钱的前提是满足客户需求。
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逻
辑与提纲：
1.
商户赚钱才能继续经营；
2.
社区成熟，住户才能舒心；
3.
住户满意，开发商
才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等
一、
业态、规划、节奏、合作
尽可能达到
住户、
商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失
开发商利益
的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
要点：
1.
商户赚钱才能继续经营；
2.
社区成熟，住户才能舒心；
3.
住户满意，开发商才能赚钱。
<
/p>
客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，
提升生活质量及休闲
游憩”等三类，
独立
主城的郊区大盘需同时具备以上功能。
二、
社区商业
业态规划
1.
满足基本生活功能——客户提及率
>50%
。
2
．提高生活质量功能——
20%<
客户提及率
<50%
。
3
．休闲游憩功能——客户提及率
<20%
。
客户对业态的提及率
住户
开发商
商户
客户对业态提及率分析
90%
80%
70%
6
0%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
综合超市
菜市场
购物中心
银行
< br>24
小时便利店
66%
57%<
/p>
54%
51%
85%
满足生活需求的必备商业用品，
生活必备的
“柴米油盐酱醋茶”
，
主要包括杂货、
食品、
调料、衣服、鞋帽、建筑材料等。
2.
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身
中心等。
提升生活
质量、增加生活便
利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等
公共事业，也包括干洗、修鞋、
裁剪、洗车等日常服务。
3.
“休闲
游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社
区的娱乐休
闲场所和设施。
客户对业态提及率
客户业态提及率分析
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
< br>0%
16%
14%
14%
13%
13%
7%
6
%
6%
在
生活必要的购物和服务内容之外，
为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，
包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。
在考虑客户需求的基础上，需在
2
公里的客户
消费半径内研究已有的商业布置，以确
定社区的具体商业职能。
便利店
超市
/
餐饮店
购物中心
商家选取
（
1
）超市
前提条件：
a.15
分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（
3000-5000
㎡）；
b.10-15
分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于
1000
㎡）；
c.
万科返租，控制业态。
具体要求：
1)
< br>位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在
10
分钟
内步行距离、中大型超市
控制在
10-15
分钟步行距离（设计）；
2)
价格：不宜高于区外价格
15%
以上；
3)
品质
:
应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；
4)
品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；
如步行
15
分钟内没有大
型菜市场的，
应设置肉菜专柜；
5)
服务：中大
型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在
8
：
00-22
：
00
；
6)
环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；
（
2
）菜市场
前提条件：
a.20
分钟步行距离内，
无中大型菜市场，
配中大型菜市场<
/p>
（
1500-2000
平方或更大）
；
b.10-15
分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于
500
平方）；
c.
万科返租，控制业态。
具体要求：
中型市场
1)
位置：应控制在步行
15
分钟距离范围内；有人行道，适合步
行；
2)
品种：应至少有蔬菜、肉类
、鱼类、海鲜、水果等；
3)
价格：宜与市场价格接轨；
4)
新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；
5)
环境：明亮、干净、无异味；
小型菜市场或超市肉菜专柜
1)
位置：控制在步行
5-10
分钟距离内，营
业时间
8
：
00-20
：
00
，满足业主不同时段需
要；
2)
品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；
3)
价格：业主可接受价格比市场价高约
20-30%
；
（
3
）银行
a.
前提条件：
b.
社区周边没有，则配；
c.
万科返租，控制业态。
具体要求：
1)
< br>品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银
行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；
2)
柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办
理贷款还贷业务、基金等
投资业务等；
3) ATM
机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通
充值等基本业务；保证机器
的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：
ATM
机个数需求不明显）；
4)
安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并
保证
ATM
机之间的距离等
前提条件：
a.
社区周边没有，则配；
b.
万科返租，控制业态。
具体要求：
1)
< br>位置：控制在步行
10
分钟距离内；
2)
品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；
3)
质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品
牌商品；药品的生产日期
在合理范围内，离过期时间近不可接受；
4)
品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用
药等；应确保提供儿童用药；
5)
服务：宜有医师驻店；有
24
小时经营窗口；可以用医保卡；<
/p>
三、社区商业规划类型
万科社区商业
的规划包括三种主要形式，分别适用于金色、城花、四季系列。
1.
大型集中商业
< br>+
商业街
（
< br>1
）大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流
。
（
2
）利
用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费。
（
3
）适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。福田
中港城，南山信和春天。适用于城
花系列或金色系列。
2.
多个小集中商业
+
商业街
（
1
）周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小
超市
服务社区居民的基本需求。
（
2
）商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区。
<
/p>
（
3
）适合于周边客流不足，但某方面需
求充足的社区。适用于四季系列。
3.
纯商业街
（
1
）周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周
边商业氛围成熟。
（
2
）商业街进一步丰富商圈内的功能与业态。
（
3
）适合于市区内商业成熟区域的楼盘。适用于金色系列。
深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外
开放，是城花
系列商业的成功案例。
1.
组合：块状
+
带状的组合，便于业态布局。
2.
道路：商业及道路向外开放，吸引客流。
3.
节点：景观与商业结合，形成客户聚集点。
4.<
/p>
区隔：商业独立布置，住宅商业有效区隔。
块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效应”
；条状商业便于布
置商业街，将购物与休闲结合在一起。
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