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房地产开发企业现金流量表
一、现金流量及其分类
现金流量表是反映企业在一定会计期间内相关现金和现金等价物的流
入、流
出信息的会计报表。
现金流量表中
的现金，是指企业的库存现金以及能够随时用于支付的
存款。它不但包括“现金”科目核
算的库存现金，还包括企业“银行
存款”科目核算的存入金融企业、随时能够用于支付的
存款，也包括
“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存
款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用
于
支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应
列作投资。
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强
、易于转换为已知金额
现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支
付
水平与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付水平，手
< br>持必要的现金，为了不使现金闲置，能够购买短期债券，在需要现金
时，随时能够
变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如
下四个条件：期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变
现风险很小。其中期限短，一般是指
< br>3
个月内可到期变现。
现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流
入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租
房屋、出售固定资产
、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；
发包工程、购买设备材料、接受劳务、
购买固定资产、对外投资、偿
还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息
能够表明
企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付水平大小，从而为
企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应
该指出
的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如
企业从银行提取现金，企业
用现金购买将于
3
个月内到期的国库券等。
房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现
金流量、投资
活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。
经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房
地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、
提供劳务
、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、
接受劳务、交纳税款，等等。
经营活动产生的现金流入有：销售
商品、转让土地、提供劳务收到的
现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经
营活动相关的
现金等。
经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、
接受
劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职
工支付的现金；支付的营
业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、
所得税以外的其他税费；支付的其他与经营
活动相关的现金等。
（二）投资活动产生的现金流量
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投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投
资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递
延等其他资产等待
有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将
包括在现金等价物范围内的投资排除在
外，是因为已将包括在现金等
价物范围内的投资视为现金。
投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股
利或利
润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、
无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动
相关的现
金等。
投资活动产生的现金支出有
：购建固定资产、无形资产和其他长期资
产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债
权性投资所收到的现
金；支付的其他与投资活动相关的现金。
（三）筹资活动产生的现金流量
筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动
。这里
所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资
本相关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润
等。“债
务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融
企业借入款项及偿还债务等。
筹资活动产生的现金流入有；吸收
权益性投资所收到的现金；发行债
券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹
资活动相关的
现金等。
筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用
所支付
的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现
金；融资租赁所支付的现金
；减少注册资本所支付的现金；支付的其
他与筹资活动相关的现金。
二、现金流量表的作用
编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资
者、债
权人及其他报表使用者准确评价企业财务状况和预测企业发展情况提
供会计信息。
（一）可
使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限
度地提升资金使用效率，化解
财务风险
在市场经济条件下，企业
现金流量很大水准上决定企业的生存和发展
水平。即使企业有盈利水平，但如资金周转不
畅，现金调度不灵，就
会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在
1997
年亚洲金融
风暴中，香港百富勤公司就因无
法即时筹措
6000
万美元以偿还到期债
务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司仅仅定息市场业务在东
南亚金融危机中蒙
受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资
不抵债。但终因现金不足无法清偿到期
债务，被迫清盘。所以，一个
企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有
账面利润，
也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现
金流量表掌握的现金流量信息，能够即时搞好资金调度，合理地利用
资金
，化解财务风险。
（二）可使投资
者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的
支付水平、偿债水平和未来发展情况
现金流量表提供的信息，能说明企
业从经营中获得现金的各种活动，
借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发
经营的水平。
它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金
耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，能够评
价
企业短期偿债水平的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的
对比，能够说明企业用
每年的经营活动现金流量偿付所有债务的水平；
通过经营活动净现金流量与普通股股数的
对比，能够说明企业实行资
本支出和支付股利水平的强弱，等等。所有这些，都有助干投
资者、
债权人了解企业当前的支付水平。偿债水平和支付股利水平，预测企
业未来的发展情况，为投资者。债权人实行投资决策、贷款决策提供
依据。<
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（三）可使经济管理部门对企业的财务活动实行监督
现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。
尤其是
证券市场监管部门对企业实行监督的重要依据。因为现金流量表是以
现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的
会计报表
，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信
息综合起来考虑，能够评价企
业是如何获得现金，又是如何使用这些
现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重
大的风险，等等。
通过掌握、分析现金流量信息，监管部门能够将事后监督转为事前监<
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督，防范和化解潜在风险。
因为现金流量表有上列作用，所以在企业会计制度中规定在年度决算
时，
也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况
变动表。
三、现金流量表的编制
编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一
是直接
法；二是间接法。
所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营
活动
的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入
为起算点，调整与经营活
动各项目相关的增减变动，然后分别计算出
经营活动的现金流量。
所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现
金的收入、
费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示
经营活动的现金流量。
直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。
相对间接法来说
，它更能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中
列示各项现金流入的来源和现金流出
的用途，有助于预测未来的经营
活动现金流量，更能揭示企业从经营活动中产生充足的现
金来偿付其
债务的水平，实行再投资的水平和支付股利的水平。当然，间接法在
净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应
收应
付等项目，据以确定并列示经营活动现金流量，也有助于分析影
响现金流量的原因以及从
现金流量角度分析企业净利润的质量。所以，
在现行企业会计准则中，要求企业按直接法
编制现金流量表，并在附
注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从
而兼
顾了两种方法的优点。
（一）采用直接法编制现金流量表的方法
房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投
资活动
产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。
1.
经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：
“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企
业销售
商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本
期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、
转让土地
、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退
回本期销售的商品和前期销售
本期退回的商品支付的现金。根据“现
金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据
”、“预收账款”、
“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。
“收取的租金”项目，反映企业实际收到现
金的租金收入。包括经营
性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。
根据
“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账
款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。
“收到的租费返还”项目，反映企业收到的营业税、所得税、
教育费
附加等返还，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他
应交款”等账户的记录分析填列。
“收到的其他与经营活动相关的现金”项目，反映企业除了上述各项
目外，收
到的其他与经营活动相关的现金，如捐赠现金收入、罚款收
入、流动资产损失中由个人赔
偿的现金收入等，根据“营业外收入”、
“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账
户的记录分析填列。
“发包工程、
征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项
目，反映企业与承包工程单位结算
工程价款、征用和批租土地、购买
设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包
单位结算工程
价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及
本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备
材
料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及
供应单位购货款。根据
“现金”、“银行存款”、“应付账款”、
“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”
等账户的记录分析填列。
“经营租
赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产
支付的现金，根据“现金”、
“银行存款”等账户的记录分析填列。
至干融资租赁支付的租金，在筹资活动产生的现金
流量中反映。
“支付给职工以及为
职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职
工，以及为职工支付的现金，包括本期实
际支付给职工的工资、奖金、
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