-过渡
DOC
版本
《工程经济》
课
程
设
计
设计题目：某房地产项目财务评价
姓
名：
温晓
专
业：建筑经济管理
学
号：
42
指导教师：
金玮佳
2020
年
11
月
23
日
目录
1.
课程设计任务书
1
2.
建小高层商品房住宅楼财务评价
6
2.1
项目概况
6
2.2
投资估算
6
2.3
资金筹措计划
7
2.4
项目经济效益评价
9
2.5
不
确
12
3.
建高层商业写字楼财务评价
3.1
项目概况
13
3.2
投资估算
13
3.3
资金筹措计划
14
3.4
项目经济效益评价
16
3.5
不确定性分析
21
4.
方案比选结论
22
定
性
析
分
13
1
．设计题目
(
自选其一
)
1.1
工程项目资金筹措计划
1.2
工程项目经济评价（财务评价）
1.3
工程项目多方案比选
1.4
工程项目不确定性分析及风险分析
1.5
工程项目设备更新方案的经济分析
1.6
工程项目国民经济评价
1.7
工程项目环境影响评价
2
．设计目的
课程设计是验证课堂理论、
巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设
计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，
< br>熟悉工程技术方案选优
的基本过程，
全面掌握工程经济的
基本原理和方法，
具备进行工程经济分析的基
本能力。
3
．任务
3.1
任务要求：
充分利用所学知识
独立完成项目，
容全面合理。
每个同学根
据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2
设计资料及相应数据
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发项
目的经济评价。
※建筑物地点：省围；
※房地产开发
项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业
厂房等，规模可以是：多层
、小高层或高层；
4
．时间安排
本次课程设计安排在
18
周
进行。
5
．设计容
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。
根据给定
的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合
运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确
定最佳方案。
※如果方案比选，至少设计
2
种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下容：
投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）
；
资金筹措计划；
项
目经济效益评价
（必须含有全部资金财务现金流量
（图）
表和资本金财务
现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息
估算表等容）
；
不确定性分析（包括
盈亏平衡分析，敏感性分析）
；
结论：
※在方案的财务评价指标的计
算和分析中，
至少要有：
静态投资回收期、
动
态投资回收期、部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6
．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。
<
/p>
※所交课程设计统一为
A4
页面大小装订
上交，封面参照首页。课程设计装
订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书
。
7
．成绩评定标准
< br>不迟于
18
周星期五下午
2
点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
有申请优秀者若认为
有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8
．主要参考资料
< br>[1]
付晓灵主编，工程经济学
.
中国计划，
2007
[2]
晓君主
编，工程经济学
.
第二版
.
中国建筑工业，
2008
[3]
叶晓甦主编，工程财务与风险管理
.
中国建筑工业，<
/p>
2007
[4]
建设部标准定额研究所
编，建设项目经济评价案例
.
中国计划，
2006
[5]
国家发改委，
建设
部发布，
建设项目经济评价方法与参数
.
第三版，
中国
计划，
2006
某房地产项目财务评价（举例）
(
标题宋体
四号加粗
)
方案Ⅰ
建小高层商品房住宅楼
项目概况
< br>此房地产开发项目位于
XX
市中心地带，占地面积
50000
㎡（
75
亩）
，建筑
容积率
4
< br>：
1
，建筑面积为
:20000
0
㎡，建设期为
3
年，销售期
3
年。
（正文宋体
小四
，单倍行距）
投资估算
1
、前期费用
土地费用：
800
万元
/
亩×
75=60
000
万元
可行性研究费：
100
万元
城市基础设施配套费：
80
元㎡×
200000=1600
万元<
/p>
消防设施配套费：
5
元
/
㎡×
200000=100
万元
生活垃圾服务费：
12
元
/
㎡×
2000
00=240
万元
白蚁防治费：
1.3
元
/
㎡×
200000=26
万元
勘察设计费：
30000
万元×
2%=600
万元
规划管理费：
1.8
元×
200000=36
万元
2
、建设期间费用
建筑安装费用：
< br>1500
元
/
㎡×
200000=30000
万元
< br>电梯：
240
万元
供水电工程：
30000
×
2
﹪
=600
万元
< br>
3
、管理费用
:1200
万元
基本
预备费：
93542
×
5%=4677
.1
万元
4
、其他费用：
200
万元
1+2+3+4=99619.1
万元
5
、建设期利息估算
预估项目贷款
60000
万元，年利率
7%
，贷款在每年年中付，并分三
年投入，
第一年
20000
万元，第二
年投
20000
万元，第三年投
200
00
万元。
表
1
建设期利息估算（万元）
项目
年
初<
/p>
累
计
欠
款
当年借款
当
年
应
计
利
息
年
末
欠
款
累
计
< br>
工程总造价
99619.1+6548.43=106
167.53
万元，自有资金
46167.53
万元，
占工程总造价的
43.49%
< br>。
资金筹措计划
1
0.00
2
20700
3
42849
4
66548.43
利息累计
20000
700
20000
2149
20000
3699.43
6548.43
20700
42849
66548.43
1
、
自有资金为
46167.53
万元，
建设期为三年，
贷款第一年投入
20000<
/p>
万元，
第二年投入
20000
万元，第三年投入
20000
万元。
表
2
长期借款还款计划表（万元）
项目
期初累计欠款
当期偿还本金
当期偿还利息
期末欠款累计
4
66548.43
22182.81
4658.39
44365.62
5
44365.62
22182.81
3105.59
22182.81
6
22182.81
22182.81
1552.80
0
表
3
项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号
1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
项目
总投资
建设投资
建设期利息
资金筹措
项目资本金
债务资金
1
35389.18
33206.37
700
35389.18
13206.37
20700
2
35389.18
33206.37
2149
35389.18
13206.37
22149
3
35389.17
33206.36
3699.43
35389.17
13206.36
23699.43
序号
工程或费用
名称
建筑
工程
设备费用
工程建设
其他费
合计
比例
1
工程费用合
计
30600
30600
28.82
﹪
1.1
1.2
1.3
2
建筑安装费
供水电费
电梯费用
工程建设其
他费合计
30000
600
240
240
62702
0.23
﹪
59.06
﹪
表
4
建设投资估算表（万元）
2.1
土地使用费
60000
2.2
城市基础工程设施
配套费
1600
2.3
消防设施配套费
100
2.4
生活垃圾服务费
240
2.5
白蚁防治费
26
2.6
勘察设计费
600
2.7
规划管理费
36
2.8
可行性研究费
100
3
预备费合计
4677.1
4677.1
4.4%
3.1
基本预备费
4677.1
4
其他费用
+
管理费用
1400
1.32%
5
建设期利息
6548.43
6548.43
6.17%
合计
30600
240
75327.53
106167.53
100%
2
、各项资本金估算
⑴
工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利
1000
万；
⑵
财务费用：每年偿还当年利息
;
⑶
营业费用：经预测每年营业费
300
万，用于宣传、推销广告等；
⑷
修理费：
（设备
+
水电）×
10%=84
万
;
⑸
建设费用：总投资额分三年回收，分别为<
/p>
35389.17
万元、
35389.1
7
万元、
35389.19
万元；
⑹
总成本估算：
本项目在运营期没有新的贷款和新的利息，
因此固定成本包括工
资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表
5
总成本费用（万元）
序号
1
2
3
4
5
6
项目
工资及福利
财务费用
营业费用
修理费
建设费用
总成本费用
4
1000
4658.39
300
84
35389.17
41431.56
5
1000
3105.59
300
84
35389.17
39878.76
6
1000
1552.80
300
84
35389.19
38325.99
项目经济效益评价
1
、
销售收入估算
通过
2012
年
7
月城市住宅房价调查显示，按市平均房价计算，将该项目房价
定为平均
26652
元∕㎡。
在
3
年经营期，第一年售出
40%
，第二年售出
30%
，第三年售出
30%
。
第一年的销售收入：
20
0000×
40
%×
26652
＝
213216
（万元）
< br>第二年的销售收入：
20
0000×
30
%×
26652
＝
159912
（万元）
第三年的销售收入：
20
0000×
3
0
%×
26652
＝
< br>159912
（万元）
总销售
收入为
533040
万元。
2
、增值税的估算（增值税税率为
20%
）
：
第一年应纳增
值税：
213216
×
20%
＝
42633.2
（万元）
第二年应纳增值税：
159912
×
20%
＝
31982.4
（万元）
第三年应纳增值税：
159912
×
20%
＝
31982.4
（万元）
3
、营业税及附加估算
根据市政府规定，该项目房产税依照原值扣除
30%
计税，税率为
1.2%
，城镇土
地使用
税税率为每平米
3
元，城市维护税按增值税的
< br>7%
计算，教育费及附加按
增值税
3%
计算。
城镇土地使用税：
200000
×
3=60
（万元）
城市维护建设税：第一年
42633.2
×
7%=2984.324
（万元）
第二年
31982.4
×
7%=2238.768
（万元）<
/p>
第三年
31
982.4
×
7%=2238.768
（万元）
教育费及附加：
第一年
42633.2
×
3%=1278.996
（万元）
第二年
31982.4
×
3%=959.472
（万元）
第三年
31982.4
×
3%=959.472
（万元）
表
6
营业收入、营业税金及附加估算（万元）
序号
1
2
3
3.1
3.2
3.3
项目
营业收入
增值税
营业税金及附加
城镇土地使用税
城市维护建设税
教育费附加
合计
533040
106598
10839.8
180
7461.86
3197.94
4
213216
42633.2
4323.32
60
2984.324
1278.996
5
159912
31982.4
3258.24
60
2238.768
959.472
6
159912
31982.4
3258.24
60
2238.768
959.472
4
、
利润与利润分配估算
表
7
利润与利润分配表（万元）<
/p>
（所得税率为
25%
）
< br>
序号
1
2
3
4
5
项目
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
合计
533040
10839.8
119636.31
402563.89
100640.97
4
213216
4323.32
41431.56
167461.12
41865.28
5
159912
3258.24
39878.76
116775
29193.75
6
159912
3258.24
38325.99
118327.77
29581.94
6
净利润
301922.92
125595.84
87581.25
88745.83
表
8
项目投资现金流量表（万元）
序
号
1
1.1
2
2.1
2.2
2.3
3
4
5
6
7
8
9
10
项目
现金流入
营业收入
现金流出
建设投资
经营成本
营业税金及
附加
累计净现金
流量
净现值流量
现值
累计净现值
流量现值
所得税
税后净现金
流量
税后累计净
现金流量
税后净现金
流量现值
1
35389.18
35389.18
2
35389.18
35389.18
3
35389.17
35389.17
4
213216
213216
5707.32
1384
4323.32
5
159912
159912
4642.24
1384
3258.24
6
159912
159912
4642.24
1384
3258.24
净现金流量
-35389.18
-35389.18
-35389.17
207508.68
155269.76
155269.76
-35389.18
-70778.36
-106167.53
101341.15
256610.91
411880.67
-35389.18
-30749.66
-26757.75
136436.96
88783.25
-35389.18
-66138.84
-92896.59
77200.12
43540.37
132323.62
209523.74
41865.28
29193.75
29581.94
-35389.18
-35389.18
-35389.17
165643.4
126076.01
125687.82
311239.7
62491.98
-35389.18
-70778.36
-106167.53
59475.87
185551.88
-35389.18
-30774.43
-26757.75
108910.54
72090.26
累计税后净
11
现金流量现
值
-35389.18
-66163.61
-92921.36
15989.18
28079.44
90571.42
该项目税后静态投资回收期：
Pt
＝
4-1+106167.53/165643.4=3.64
（年）
该项目税后动态投资回收期：
Pt*
＝
4-1+92921.36/108910.54=3.85
（年）
项目投资财务净现值（税前）
NPV
＝
209523.74
（万
元）
项目投资财务净现值（税后）
N
PV
＝
90571.42
（万元）
项目投资部收益率（税前）
IRR=73.08%
项目投资部收益率（税后）
IRR=60.30%
表
9
项目资本金现金流量表
序
号
1
1.1
2
2.1
2.2
2.3
2.4
项目
现金流
入
营业收
入
现金流
出
建设投
资
经营成
本
借款本
金偿还
借款利
息偿还
1
13206.37
13206.37
2
13206.37
13206.37
3
13206.36
13206.36
4
213216
213216
74413.8
1384
22182.81
4658.39
5
159912
159912
59124.39
1384
22182.81
3105.59
6
159912
159912
57959.79
1384
22182.81
1552.80
营业税
2.5
金及附
加
2.6
所得税
3
净现金
流量
累计净
现金流
量
净现金
流量现
值
累计净
现金流
量现值
-13206.37
-13206.37
-13206.36
4323.32
41865.28
138802.2
3258.24
29193.75
100787.61
3258.24
29581.94
101952.21
4
-13206.37
-26412.74
-39619.1
99183.1
199970.71
301922.92
5
-13206.37
-11484.26
-9985.33
91262.45
57630.35
50690.63
6
-13206.37
-24690.63
-34675.96
56586.49
114216.84
164907.47
< br>该项目静态投资回收期：
Pt
＝
4-1+39619.1/138802.2=3.29
（年）
该项目动态投资回收期：
Pt*
＝
4-1+34675.96/91262.45=3.38
（年）<
/p>
-过渡
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