红颜祸水命房地产企业财务会计核算改进措施探讨

2021年1月26日发(作者：程贞白)
房地产企业财务会计核算改进措施探讨



摘要


近年来，
随着房地产企业的迅猛发展，
整个行业的会计制度也逐步开始完善 。
2017
年
7
月
5
日颁布执行的《企业会计准则第
14
号
---
收入》中，新增了涉及房地产企业财务会计核
算的规范变化< br>






近年来，
随着房地 产企业的迅猛发展，
整个行业的会计制度也逐步开始完善。
2017
年
7月
5
日颁布执行的《企业会计准则第
14
号
---
收入 》中，新增了涉及房地产企业财务会
计核算的规范变化。
因此，
需结合新收入准则基本 要求，
剖析房地产行业财务会计核算存在
的问题，
并结合会计准则的要求，
对 现有的财务会计核算方法进行改进完善，
以利于提升企
业整体的财务管理水平。










一、房地产企业财务会计核算存在的问题




1.财务会计核算制度不完善现有的会计制度有《新准则》
、
《小企业会计制度》
、< br>《企
业会计制度》以及旧准则体系中的行业会计制度《房地产开发企业会计制度》
。房地 产企业
不能简单直接套用《房地产开发企业会计制度》
，而是要根据行业的特性，建立符合企业 自
身发展的财务会计核算制度，
设置专门的会计科目。
但就目前来看，
房地产 开发企业的会计
核算制度并不完善，
大部分企业都未能建立统一完善的会计核算制度，
有一些企业只是简单
照搬会计制度，
对会计科目的设置缺乏科学的统筹和规划。
如：< br>房地产特有的成本核算内容
就分土地成本、开发成本、利息成本以及开发间接费用等，如果只是笼 统地计入

开发成本

科目，没有根据实际核算内容和核算对象进行区分，就会导 致会计核算方法不合理，影响
企业财务信息披露的精准性。
房地产企业应根据实际经营情况，< br>结合会计制度及准则的要求，
输出统一的核算制度，以提升财务会计核算的准确性。






2.
房地产企业收入确认模糊房地产企 业在开发建设过程中，因建设周期较长，收入
确认一般是要跨年度进行，在收到房款时先计入
< br>预收账款

中，根据会计准则的规定，只
有卖方将商品所有权的主要风险和报酬转 移给买方才能够确认收入。对于房地产企业来说，
只有在同时满足以下条件时才能确认收入：
①
已经签订销售合同并在国家房产管理部门进
行备案
;②
已建造完工达到预定可 使用状态，且已经验收合格办理竣工备案手续
;③
买方已
支付房款并按照合同约定取得 交房资格，
提前交楼的以交楼时间为确认收入节点。
也就是说，
收入确认的时间节点是 实际交楼，只有在实际交楼之后，才能在会计账面确认收入。否则，
即使房款已经收齐，
在商品 房没有实际交付客户之前，
也不能确认收入，
这样收入确认的时
间与实际收款的时间相 比其实是滞后的。
在此种计量模式下，
房地产企业的财务信息对其经
营决策支持是有限 的。
新的收入准则解决了收入确认滞后的问题，
一定程度上保障了财务信
息的及时性。 但是房地产销售的收款方式多样，有分期付款、
全款支付，也有商业按揭和公
积金按揭，
需要根据不同的收款类型对销售收入进行区分确认。
而大部分房地产企业将工作
重点放在资金 回笼方面，对财务会计核算并不重视，这对企业经济效益提升是不利的。






3.
房地产企业借款费用资本化不规范房地产行业普遍具有资 金投入数额较大、
项目
周期较长的特点，在开发经营过程中，需要密集的资金支持。
为 了满足资金需求，
房地产企
业一般通过债务资本筹集资金的形式进行融资，这会在一定程度上， 产生较大的利息费用。
而对借款费用资本化处理方式的不同，将给税收负担、财务状况和当期损益造成较 大影响。
因此，
房地产企业应当区分借款的性质，
对借款利息按照性质进行正确的核算 。目前，
大部
分房地产企业在确定借款费用资本化金额时，
不能清晰地在核算上区分一 般借款和专门借款，
只是笼统地根据借款期限长短计入

长期借款

或< br>
短期借款

。影响了借款费用资本化的准
确性。






4.
房地产企业成本核算不规范
(1)< br>成本费用归集结转不规范在日常成本费用归集过
程中，
一般是根据工程进度进行开发成本 的支付，
财务部门审核后，
根据付款金额计入开发
成本。
但实际上，当某一楼 栋的商品房竣工结转时，很多工程却并未结算完成，这样成本费
用的归集金额就会跟实际有差异。
而在实际成本结转时，
因各个楼栋的竣工备案时间不一样，
财务会计账面上没有已经全面归集 的成本金额，
这就必须以成本预算部门提供的预计目标成
本作为结转依据。
这样就会导 致成本结转的金额不准确，
而且成本预算部门在设置目标成本
科目时，跟财务口径往往也有所差 异，由此导致成本结转不规范。
(2)
会计人员对于成本核
算规则不熟悉由于房地产行 业发展迅速，
人员流动性相对较大，
加上成本核算内容复杂，
很
多企业的会计 人员对成本核算规则都不够熟悉。
加上各个地方的相关政策也有所差异，
导致
很多会计 人员在成本核算工作中都会出现误差。
另外，
也有一些会计人员把本不应该属于成
本的 支出计入了成本，进而影响了房地产成本的准确性。






二、完善房地产企业财务会计核算的改进措施






1.
完善财务会计核算制度，
根据实际合理增添会计科目房地产 企业必须根据自身行
业的特点，
合理选用并完善统一本企业的会计核算制度。
在财务会 计核算制度中，
需要对财
务会计核算数据统计额的内容进行明确规定，
并不断根据实际 情况的发展进行完善，
对操作
系统也必须不断完善，
明确核算方法选择的规范性与科学 性，
不断提升统计数据的准确性与
全面性，提高会计核算结果的严谨性与科学性
[1]
。在完善财务会计核算制度的前提下，企
业可根据需要科学地增添会计科目，
如增加< br>
开发成本

、

开发间接费用

、

开发产品

等，
以便更加真实地反映企业的财务状况，为企业财务管理提供更有力的支 撑。






2.
更新完善房地产企 业收入核算规范房地产企业需要根据新收入准则的相关规定
完善收入核算规范，
明确收入确认的 标准。
首先应该根据销售合同明确区分客户的付款方式，
付款方式为商业按揭或者公积金按揭时 ，
房地产企业销售出去的商品，
实际控制权其实是在
提供按揭的机构，
这种情 况下仍然要按照时点来确认收入，
也就是以交楼作为收入确认的时
间节点，
在交楼前收 到的房款应计入预收账款。
而当付款方式为一次性全款或者分期付款时，
商品的实际控制权已经 转移给客户，
可以按照时段来确认收入，
也就是可以将收到的预收房