二手房的评估报告(可编辑)[18页].doc

2021年1月15日发(作者：慕湘)

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致 委 托 方 函
致××先生女士
受您的委托我们对您持有的位于重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2< br>栋3-4房地产价值进行评估
估价对象重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4系混合结构建筑面
积10156 平方米用途为居住用房土地使用权终止日期为2073年
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价
值
估价时点为7>2013-5-25
估价结果估价人员本着客观公平公正的原则在对现场进行 实地查勘广泛收
集有关市场信息和估价对象信息的基础上全面分析了影响估价对象公开市场价
值 和抵押价值的因素根据国家有关房地产评估的规定房地产估价规范和特定的
估价目的按照科学的估价程序 并运用科学的估价方法对上述估价对象进行了评
估估价对象在估价时点2013-5-25的抵押价值估 价结果如下币种人民币
建筑面积10156平方米
估价总价2387万元
大写贰拾叁万捌仟柒佰元整
估价单价2350元平方米 重庆市××
房地产评估有限公司
二○一三年五月二十五日
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估 价 师 声 明
我们郑重声明
1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的
2本报告中的分析意见和结论是我们自己 公正的专业分析意见和结论但受
到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制
3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人
利害关系或偏见 4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部中国人民
银行银监会三部门联合制 定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析形成意见和
结论撰写本估价报告
5我们已对本估价 报告中的估价对象进行了实地查勘对估价对象的勘查限
于估价对象的外观和使用状况我们不承担对估价对 象建筑结构质量进行调查的
责任也不承担对其它被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任
6没有人对本估价报告提供重要专业帮助
7本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使 用不得做其他用途未
经本估价机构书面同意本报告的全部或任何一部分均不得向委托方报告使用者
报告审查部门之外的单位和个人提供也不得以任何形式公开发表
8本评估报告由重庆市××房地产评估有限公司负责解释
9参加本次估价的注册房地产估价师签名
估价师签字
注册房地产估价师 注册证书号 签名 31201100Y
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估价的假设和限制条件
一估价的前提条件
1本报告评估价格为估价对 象在现状正常使用条件下估价时点为2013-5-25
的抵押价值同时根据银行的需要提出在快速变现 情况下的价值但未考虑估价时
点与快速变现可能发生时的时间因素的影响
2本报告估价目的是 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据如改变估价
目的本估价结果应进行调整
3估价对象技 术经济指标说明根据《房屋所有权证》渝房权证市私字第
3560342号估价对象建筑面积为1015 6平方米房屋用途为居住用房
4本报告仅对估价对象房屋做一般性查看未对其进行结构装饰及设施等内
在质量的测试不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定本报告以估价对象的建筑质量
达到国家或行业规 定的标准要求为前提
5本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值根据《房地产估价抵押
指导意见》抵押价值 市场价值-法定优先受偿款法定优先受偿款包括拖欠的建筑
工程款已设定的抵押权法律规定的其他情形 二估价结果和估价报告的使用
1本报告自估价报告出具之日起12个月有效
2在本报告有效 期内当房地产市场价格变化幅度较大时或政策等其他影响
估价对象价格的因素变化较大时估价结果需做相 应的调整
3本报告必须完整使用方为有效对仅使用本报告中部分内容所导致的可能
损失由使用方负责
4本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》两部分估
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< br>价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》《房地产估价技术报告》留作备案
存档及行业行政主 管机关检查估价的有关技术问题由重庆××房地产评估有限
公司负责解释 三需要特殊说明的事实 1本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供本评估
公司未向政府有关部门核实
2本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出由于在报告中计算的数据
均按四舍五入进行取整 因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况但此种情
况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性
此页以下无正文 房地产估价结果报告
一委托估价方
姓名
居民身份证号
地址重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4 二估价方
重庆市××房地产评估有限公司
房产资质级别三级
资质证书号
营业执照41XXXXXXXXXX88X-11
法定代表人
联 系 人

固话
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地 址
三估价对象
一估价对象产权登记状况
房屋权
利状况 位 置 重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4
房屋所有权证号


渝房权证市私字第3653024号

房屋产权人
王奇 建筑结构 砖混结构 建筑面积 101
共有权人
设定他项权利
平方米
无
无

所在层 26
房屋共有权证号 无
二估价对象使用状况
1估价对象综合情况
建 筑
结 构 砖混
年 代 2003
建 成
装 修
情 况 精装修 综合成
新率 6 产 权
性 质 商品房 他 项
权 利 无 使 用
状 况 自住 房屋用- 居住用房 主朝向 西 总楼层 6 所 在
楼 层 26 建筑物
类 型 多层住宅 户 型
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结 构 三室一厅一卫 户内平面
布 局 较合理
环 境 一般
装修设备情况
三估价对象区域状况
估价对象位于永川区光彩大道东临茶山竹海西临 高速路南临成渝高速路北
临铜梁路段其所处地理位置交通便捷周围市政设施比较齐全商服配套设施较比< br>较齐全能满足该居住性物业的要求详见下表
居住社区成熟度
住率



一般
居住用地比例 高 居住小区规模 小

小区入
商住区
小 区
2估价对象车位状况 无专用车位 临街状况 临 街
社区发展完善程度 不太完善
低档社区
201
居 民 构 成
小 区 品 质
公 交 线 路
近
交通便捷度 道路通达度 临交通型主干道
区域主要道路 光彩大道 距公交站点距离
公建配套距主干道距离 近 距地铁城铁站距离 无
情况 周边商服配套 名豪超市各种商店


附近文化教育机构 重


幼儿园大城科永钢小学


附近医疗机构 诊所药店
附近公园 无 希望幼儿园
中国邮政

其 他
基础设施配套情况 三通一平 估价对象所处环境 一
般
四估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五估价时
点
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2013-5-25
六价值定义
本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵 押贷款提供参考依据所
评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值快速变现价值是在市场价值基础上考虑了快速变现因素的价值 七估价依据
1有关政策法规和文件
《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《城市
房地产转让管理规 定》《城市房地产抵押管理办法》《中华人民共和国担保法》《重
庆市房地产抵押管理办法》重庆市政府 2003年第5号令《重庆市房地产转让管
理办法实施意见》等
2技术标准
《房地产估价规范》国标GBT 502911999
《城镇土地估价规程》国标 GBT 185082001
3评估相关的资料
《房屋所有权证》渝房权证市私移字第3653024号复印件
委托方身份证复印件
4估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料 八估价原则
此次估价在独立客观公正的一般性原则外还遵循如下实操性原则
1合法原则
估价对 象房地产符合城市规划为土地用途容积率覆盖率建筑高度建筑风格
的要求即应以估价对象合法使用合法处 分为前提进行估价对象已取得《房屋所有
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权证》具备合法性
2最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地 产获利最大的使用方式房地产
价格受土地与建筑物组合状态的影响两者的配合适当均衡时房地产的效用便 能
高度发挥而达到最高最佳使用状态估价对象现状用途为居住用房以估价对象所
在的位置分析我 们认为保持现状用途最为有利并以此为前提估价
3替代性原则
根据经济学原理在同一个市场 内效用相同的商品的价格将趋于一致这一原
理同样适用于房地产市场本次评估中采用市场比较法进行价格 测算时即是依据
该原则通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例
以 近期内成交的价格为客观价格确定估价对象在估价时点的价格取值依据
4估价时点原则
由于 房地产市场是不断变化的因此在不同估价时点同一项房地产往往具有
不同的价格水平本次评估对房地产的 市场情况及其自身情况的界定均以其在估
价时点的状况为准
5谨慎原则
房地产抵押 估价应遵守谨慎原则谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况
下作出估价相关判断时应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在实现时可能
受到的限制未来可能发生的风险和损失不高估公开的市场价值不低估知 悉的法
定优先受偿款经调查本估价对象不存在法定优先受偿款并根据市场实际交易情
况和估价对 象的租赁收益情况不高估市场价值 九估价方法
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< br>估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后根据本次评估目的及
估价对象的特点和实际状 况选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法
这是出于以下考虑一是目前估价对象所在区域房地产 市场交易较为活跃符合市
场比较法的应用条件二是同类房地产出租市场十分活跃租金水平比较透明所以< br>采用收益法
九估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后根据本次 评估目的及
估价对象的特点和实际状况选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法
这是出 于以下考虑一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃符合市
场比较法的应用条件二是同类房地 产出租市场十分活跃租金水平比较透明所以
采用收益法
具体估价步骤如下
1市场比 较法是根据替代原则选取同一供需圈内同一性质同一结构类型的
近期内已发生交易的三个交易案例参照该 案例的交易情况期日区域以及个别因
素等差别求取估价对象的房地产现值
2收益法是预计估价 对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现
到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法
3将上述两种方法的计算结果进行综合分析确定估价对
具体估价步骤如下 < br>1市场比较法是根据替代原则选取同一供需圈内同一性质同一结构类型的
近期内已发生交易的三个 交易案例参照该案例的交易情况期日区域以及个别因
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素等差别求取估价对象的房地产现值
2收益法是预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资 本化率将其折现
到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
3将上述两种方法的计算结果进行综合分析确定估价对象房地产的总价格
和单位价格
十 估价结果
根据估价目的遵循估价原则按照估价程序利用科学的估价方法在认真分析
现有资料的基础上经过周密准确的测算并结合估价经验详细考虑了影响房地产
价值的各项因素确定估价 对象在2013年05月25日的估价结果为币种人民币
建筑面积10156平方米
估价总价2387万元
大写贰拾叁万捌仟柒佰元整
估价单价2350元平方米 十一估价人员
注册房地产评估师 注册证书号 签名
孙波 31201100Y 孙波
罗文利 31201100X 罗文利
十二估价作业日期
2013年5月24日至2013年5月26日 十三估价报告应用的有效期
本报告估价结果自2013年05月24日至2014年05月23日间有效
房地产抵押估价技术报告 一个别因素分析
见第一部分估价对象概况 二区域因素分析 估价对象位于重庆市永川区光
彩大道417号光彩家苑2栋3-4
自然因素
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