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转）建筑红线及建筑退让
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总结版
2010-02-28 19:02 | (<
/p>
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:
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)
征地红线最大，
规划部门根据征地红线及环境划出用地红线
< br>有时候规划部门还会给你粗略的建筑红线，
精确的建筑红线，
还是得自己根据用地红线及建
筑本身和环境来进行计算确定。
（比如，规划部门画了建筑红线退用地红线
3
米，但你设计的是高层，考虑到消防、日照、
卫生防疫等关系，
实际需要退用地红线
9
米才能满足各方面要求，
因此你真正的建筑红线是
在
9
米的地方，
而不是规划部门给的
3
< br>米处。
不过图中表达的建筑红线还是画在
3
米的地方，
实际布置建筑的时候却不能超过
9
米。
）
道路红线其
实是一种环境制约，遇到了就按当地规划部门要求退就可以了。
具体的数字，这个是规划部门的事，我们做了不主。
2006
年
6
月<
/p>
21
日
建筑退
线，当时有人和我讲是五线，红线——征地红线，用地红线，道路红线（包括铁路，
高速
高架，航空航道）
。
蓝线——天然水
体后退线
(
包括河口线这一定义，
<
/p>
一是为了防止建筑影响天然水体，具体太近了，就成了天然垃圾框了
，
二是为了在河、湖边上来点绿化，美化环境，
三是为了某些与外界相通的水体，
防洪需要，
必须退到
某个高度，
某个距离，
防止水位升高，
以及水位升高时带来的河堤苏松滑坡。
)
绿线——退让出的绿化带宽度，及退让原有绿地的距离
黄线——电力高压线，煤气管道运输线等，我想通讯信号范围也可以算在这里
< br>
紫线——俗称古建保护距离，反正就是这些古董级东西必须退的。
建筑防火间距，日照间距，
（这两点都有相关规范规定）
建筑卫生防疫距离，应该会
有规定，可能是我孤陋寡闻，还没见到，
建筑防干扰视线距离
，
（防干扰视线距离，
技术措施中规定是
18
米，
这特别是住宅与住宅之
间，
两个窗户对望，距离太近了，就没隐私了，整天拉着窗帘，那这房间也太闷了点，
呵呵，
我是喜欢能看到天空的地方，
要我整
天住在拉着窗帘看不到外面的房间里，
我会憋死
的）
这一部分都是新建的根据原有的，新规划的根据原规划的，
如果相邻地块未明确用地性质，则按大家一半分担。
其他就是建筑本身的要求，
建筑功能
（比如幼儿园的服务半径，
那就要求做在这个圆里面）
，
建筑视线，
需要看到什么
（比如今年的注册考试，
二级的场地和一级的住宅设计里都有这样
< br>的要求。
）
征地红线范围最大，至于怎么定的，那就要问规划部门了。
<
/p>
用地红线，
规划部门根据征地红线，
根据
周边环境初步划的范围，
用地红线小于等于征地红
线，
用地红线是各经济技术指标的分母，
所以它的面积必须明确，
否则建筑密度建筑容积率
都没办法定了。但用地红线并非你建筑实际可建线
。其范围也是规划部门定的。
道路红线，
其实和前面两条线没任何关系。
只是和地块有关系的道路用地的边界线。
不要以
为道路只会和地块边线相邻，道路也有可能横穿地块。
如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定，<
/p>
则按本地块确定，
本地块为高层住宅，
那
相邻
地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅，那相邻地块也按多层住宅考虑
……。
首先，确保规划部门要求的距离，然后考虑消防、卫生
防疫、视线距离等因素，最后考虑日
照因素。
规划部门需要你后退用地红线距离为
X
米，
消防、卫生防疫、视线距离等因素需要保证建筑间距为
< br>Y
米，
日照因素（主要考虑南
北相邻地块）需要间距为
Z
米。
那一般来说
东西方向，则在
X
米和
Y/2
米之间选最大值
南北方向，则在
X
米、
Y/2
、
Z/2
米之间取最大值。
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如果规划部门已经对相邻地块的用地性质有了初步规划，
但对相邻地
块的建筑红线、
建筑体
量高度等还没有具体要求。
唯一的区别就是在本地块北面的地块如果没有日照要求，则可在北面退让红
线时，不考虑
Z/2
的因素。
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如果规划部门已经对相邻地块有了具体规划，或相邻地块已经有了初步方案，
那就需要向规划部门提供相邻地块的相关资料，
按相邻地块已经建成来确定本地块建筑的退
让了，这时候只能说是本地块吃亏
。
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上面的过程，
一
般是设计人员来计算确定的，
如果遇到一个好点的规划管理部门的话，
< br>他们
会提供相应的最终数据。
不过无论是谁来确定，
到最后规划部门会审核图纸。
对后退距离进
行核实。但设计人员提前做到位了，那就可以减少后面修改的工作量。
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对于居住区道路的规范规定：
2.0.8
居住区（级）道路
一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
2.0.9
小区（级）路
一般用以划分组团的道路。
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