-
东
营
名
相
恒
大
房
地
产
市
场
情
况
运
行
< br>报
告
TYYGROUP system office room
【
TYYUA16H-TYY-
TYYYUA8Q8-
东营名相<
/p>
:2013
年
2
月房地产市场情况运行报告
目
录
一、名相市场点评
二、东营市土地供应情况简析
三、东营各物业市场分析
（一）住宅市场
（二）写字楼市场
（三）商业市场
四、
网上签约情况
五、
2
月市
场小结
附件
1
：全国、东营及重点城市
2
月份政策新闻动态
附件
2<
/p>
：
2
月签约成交前十
附件
3
：重点项目市场动态表
附件
4
：预
售证书发放情况
一、名相市场点评
“新国五条”房地产调控政策的及时雨
2013
年
2
月
21
日
，本届政府在最后一次国务院调控会议上提出房地
产市场调控的五条措施，简称“国五条
”，新政包括，完善稳定房价工
作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房
及用地供应、
加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“新国五
条”是
2011
年房产调控政策的延续和加强
，可谓“先礼后兵”，对市场
影响由小见大；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，
市场上的购
房需求增加。因此，对
2013
年楼市政府仍是“严”字当头。从“新国五
条”出台到细则发布，“温柔一刀”背后
实则是“敲山震虎”。
2013
房
市主
调控基调不变！
市场——春节假期影响成交骤减，“国五条”警示行业过热
2013
年
2
月份，受春节假日影响，十大重点城市成交面积涨全部下<
/p>
跌，其中深圳跌幅最大，达
%
，其次为北
京，环比下跌
%
。从全国来看，
监控的
30
个重点城市成交面积环比也是全部呈现下跌，平均跌幅为<
/p>
%
。
市场——房屋契税加收，变相增加购房成本
日前，山东省政府发布了《关于修
改〈山东省契税征收规定〉的决
定》，契税将修改为
3%
～
5%
，具体税率由省财政部门会同地方税务
机关
根据实际提出建议，报省人民政府批准并向社会公布。新政将从
4
月
1
日起施行。如果将契税提高
到
3%
～
5%
，会对房价带来一定的影响，但影
响不大，主要增加买房成本。契税的提高
3%
～
5%
，税率的政策对
购房者
来说是雪上加霜，交易税、
房产税、契税等一系列的买卖房屋所需缴纳
的高昂费用，必然让更多的市民对买房望而却
步。相同的房价，契税这
一项就得多缴纳
2
左右，无疑增加了消费者的购买成本，增加购房难
度，对于整个房地产行业是非常不
利的。
蛇年新春迎来开门红
2
月新房成交量
和样本住宅均价实现同比双上
涨
从全国来看，根据中国指数研究院统计数据显示，
2
月份全国
100
个
城市（新建）住宅平均价格为
9893
元<
/p>
/
㎡，环比
2013
年
1
月份上涨
%
< br>，
自
2012
年
6
月止跌后已经连续
9
个月环
比上涨，但相对上月涨幅缩
小
%
，其中
74
个城市环比上涨，
26
个城市环比下降。同比来看，全国
100
个城市住
宅均价与
2012
年
2
月相比上涨
%
，相对于上月涨幅扩大个百
分点。
2
月份，东营商品房合计签约
566
套，环比
2013
年<
/p>
1
月份下降
72%
；样本住宅均价
5789
元
/
㎡，环比上涨
%
。
二、东营市土地供应情况简析
2
月土地供应成交简析
2
月份东营市土地供应
58
宗，供应面积为㎡，其中普通商品房居住
用地<
/p>
17
宗，商务金融用地
3
宗，仓储用地
3
宗，工业用地
35
宗，合计
58
宗。其中
25
宗属于垦利县，
20
宗属于广饶县，
13
宗属于东营市中心
城区。
2013
年
2
< br>月份，利津县暂时没有土地供应计划。
2013
年
2
月份土
地成交
9<
/p>
宗，成交面积公顷，由于本月是蛇年春节之后的第一个月，受
中国传统节日的影响，各开发商都集中精力组织本年度的发展
，土地成
交量较少，其中居住用地
2
宗
、商业用地
2
宗，工业用地
2
宗，仓储用
地
1
宗，其
他文娱用地
1
宗。
2013
年
2
月份土地成交量再次下跌，自
20
12
年
12
月份出现成交高
峰值之后，土地成交宗数出现三连跌，出现了最近
12
个月以来的成交最
低值。土地供应方面，出现了翘尾上扬，本月土地供应
58
宗，处于最近
十二个月以来的中等偏上水平。
土地供应量的上升，说明各地政府均通
过土地成交换取财政收入。值得关注的是，随着国
家对于房地产市场的
调控，各地区工业用地的供应逐渐增加，政府财政收入出现了向工业
用
地上的转移。
三、东营各物业市场分析
（一）住宅市场
1
、东营市库存房源市场分析
据名相地产市场调研员统计，
2013
年
2
月<
/p>
28
日，整个东营区住宅市
场库存房源为
3263
套
,
在售库存房源创近几月历史新低。东城（冬青高
速高架桥往东为界，涵括开发区）房源约
为
2018
套房源，占整个市场剩
余房
源的
62%
，也是目前东营库存房源的主要集中地；新区（青岛
路高架
桥以西为界至庐山路）区域剩余房源为
258
套，占整个市场剩余房源的
8%
，西城区域（庐山
路以西至西五路）剩余房源
987
套，占整个市场剩
余房源
30%
。（本数据来源于名相实地调研）<
/p>
2
、东营在售剩余产品类型
2013
年
2
月份东营市场库存量中，高层、小高层房源最多，占整个<
/p>
市场的
%
，总价在
55-75
万之间的产品去化较好；其次是别墅产品占了整
个
市场的
%
，去化相对较慢。多层及花园洋房产品类型相似，剩余
量较
少，去化较快两种物业类型以一共剩余
197
套，总剩余房源的
6%
，总价
在
65-85
万的去化较好。目前去化最慢的就是面积较大的
大平层产品与
复式顶层复式产品，总价在
130-200
万之间。别墅类产品目前剩余
709
套，主要
为白金翰宫
()
、理想之城
()
、齐龙世纪花园
()
等项目。目前别
墅产品去化较慢，主要有以下几方面的原因：一方面源于项目本身的设
计
硬伤，项目核心价值点难以与其总价相匹配，部分别墅项目由于存在
时间较长，项目档次
和项目品质感较差去化较慢。另一方面是受到宏观
大市场的调控影响，房产税试点城市的
扩大以及国家对限购范围的扩大
导致部分客户投资观念受到影响。
3
、在售剩余产品面积及价格
（
1
）东城片
产品类型
小高层、高层
别墅
多层
大平层
复式、顶层复式
花园洋房
面积区间（㎡）
110-290
㎡
360-544
㎡
80-143
㎡
140-216
㎡
< br>190-325
㎡、顶层复式（
180-210
㎡）
120-140
㎡
< br>单价区间（元
/
㎡）
5000-6500
元
/
㎡
5900-16000
元
/
㎡
4933-6
600
元
/
㎡
5400-7000
元
/
㎡
5200-8000
元
/
㎡
550
0-7000
元
/
㎡
< br>
总价区间（万元）
45-200
万元
180-500
万元
60-90
万元
120-200
万元
110-250
万元
70-100
万元
东
城
东城整体剩余房源为
2018
套。其中：<
/p>
从东城区域市场剩余房源量来看，小高层、高层类产品有
1143
套，
占据市场剩余量的
57%
，是目前市场剩余产品较多的业态；剩余面积区间
< br>多属于
130
㎡以上的改善型户型，总价过高，较难去化
；以城发花园
()
、原香小镇
()
、胜宏景苑
()
、恒大黄河生态城
()
等为代表的刚需客户
为目标客群的项目，由
于其小户型、低总价，市场接受度极高，另外恒
大黄河生态城由于其精装交房、完善的社
区配套和多频次的售楼处暖场
活动，去化较快。
东城在售别墅类剩余房源数量为<
/p>
328
套，占库存量的
16%
，以
270-
430m2
的叠拼及联排为主，虽然叠拼剩余房源较少，但都是老项目，另外
叠拼
< br>3
、
4
楼由于其本身价值实现较
低，去化量较差。比如纯别墅类楼盘
齐龙世纪花园
45
套叠拼和
35
套联排就占据剩余总量的
23%
，金宇润苑
()
一期叠上剩余也较多叠上去化率不足
50%
。别墅总价在
180
万
-500
万
元
/
套，但是受市场环境及产品本身属性影响去化速度不是很快
，剩余量较
多。本区域内的多个别墅项目虽然没有举行开盘仪式，但是已经处于销
售状态，如唐正四季花园
()
和悦来山水居<
/p>
()
，唐正四季花园项目目前在
售为部分
双拼，悦来山水居为双拼和三拼。
东城复式及顶层复式类产品剩余
132
套，占库存量的
6%
。面积区间
以
190-325
㎡的复式及面积区间在
18
0-210
㎡的顶层复式为主，由于面
积相对较大，总价过高在
110-250
万之间，属于目前市场较难去化的产
品。
目前户型面积在
< br>140-216
㎡的大平层为
325
套，占总量的
16%
，由于
面积比
较大、实用性不强，总价在
110-150
万之间，却又与别墅
类产品
的舒适度相差较远，所以市场认同度较差去化较慢。如伟浩御景广场
()
及绅派金湖帝景
()
等
项目。
花园洋房类产品剩余套数为
30
套，作为与多层产品比较类似的
产
品，较多的赠送面积和园林绿化是其去化快的主要原因之一。目前花园
洋房以其较高的居住舒适度和高使用率得到了客户的青睐。目前洋房剩
余套数较
少，市场存量占到了区域市场存量的
%
，其面积比普通高层略<
/p>
大，总价集中在
70-100
万元之间，
以改善户型为主，目前东营市洋房类
产品普遍稀缺。
多层类产品剩余
< br>28
套，占市场份额的
%
，属于
目前市场较为稀缺型
产品。多层正房总价去化较快的在
55
万
-90
万元之间，
2012
年以嘉兴丽
苑
()
项目为代表，面积在
108-124
㎡的实用户
型，市场认同度较高。部
分多层等项目虽然并未开盘，就开始内部认筹，并且取得较好的
销售情
况。
（
2
）西城
片区
面积区间
（㎡）
50-230
㎡
价格区间（元
/
㎡）
总价（万
元）
产品类型
小高层、高层
西
别墅（双拼、独栋、联排、叠
城
拼）
洋房
4900-6700
元
/
㎡
55-90
万元
184-500
㎡
< br>6000-10000
元
/
㎡<
/p>
90-500
万
110-120
㎡
< br>6700-6800
元
/
㎡
60-95
万
西城整体剩余房源为
987
套。其中：
西城在
售小高层、高层产品剩余
630
套，面积以
85-160
㎡的中小户
型为主，均价在
< br>5500-6500
元
/
㎡之间
，总价在
55
万
-90
万元之间的部分
楼盘如金辰富海广场
()
、景典杰作依仗地理位置优势、品牌及产品优势
将均价定在
< br>7000
元
/
㎡高价位，但销售
情况一般，大部分客户为企业内
部员工。另外天业盛世龙城
()
以
90-125
㎡的小户型及准确的刚
需定位，
加之其多频次的暖场活动，销售情况较好目前剩余房源不多。
< br>
别墅类产品剩余
313
套，均价在
6000-10000
元
/
㎡，总价在
170-500
万
之间，由于宏观政策、地段原因和其项目品质原因去化速度较慢。目前
西城区域别墅项目不乏大库存项目，如里奥温莎谷
()
项目库存就较大，
其户型面积以
200-500
㎡为主。
洋房类产品剩余
44
套，仅朗润春天
()
和逸水园
()
两
个项目，属于市
场稀缺产品，总价在
60-95
万元之间，去化速度较快。逸水园项目目前
洋房剩余房源不足
< br>5
套，预计三月底推出洋房及部分别墅房源。
（
3
）新区片区
新区
产品类型
面积区间（㎡）
价格区间（元
/
㎡）
总价（万元）
小高层、高层
140-316
㎡
别墅
多层
270-330
㎡
140
㎡
5
300-6100
元
/
㎡
8300
元
/
㎡
5800
元
/
㎡
70-160
万
200
余万
50-80
万
新区房源共
258
套，主要以高层、小高层和别墅为主，小高层、高
层类
剩余量只有
90
套左右，多层和阁楼剩余
100
套左右。其原因一方面
是受位置、市场环境等综合因素
，另一方面也源于项目前期产品给市场
留下的不良影响。此外，面积较大也是一大因素，
如华泰国际豪园户型
面积设计大多
是
190-300
㎡改善型户型。伟浩中央花园别墅剩余较多，
由于项目宣传不到位，去化较慢。另外，理想之城于
12
月
22
日开盘，
推出
69
套合院和独栋别墅，对外宣传当天去化近
< br>50
套，开盘销售近两
个亿。中建国际大厦
()
由于售楼处对外展示与项目本身的定位不一致，
导致其去化较慢。
4
、
2013
年即将推售项
目
即将推售项目：
2013
年注定是东营房地产市场快速发展的时期，随着
2012
年绿城集团、北京爱家国际和中南集团
()
等大型开发商的进入，
2013
年东营市的楼市
竞争将会面临着前所未有的惨烈。各开发商在
3
月
份之后推售和开盘项目均多。据名相实地调研，
3
月
份之后，东城的明佳
花园
()
、府左华
苑
()
、唐正四季花园、书香水韵
()
、状元府邸
()
、城市
之星
()
，西城的万里玫瑰郡
()
、华纳悦府、万海金地
()
、理想
之城等项
目将陆续开盘或推售，后期库存压力将不断加大。其中
3
月份推盘的项
目有：逸水园预计推售部分洋房和别墅、阳光<
/p>
100()
最后一期小高层、书
香水韵、
明佳花园等项目均有推售或认筹计划。
产品类型：整个东营市区后期供应项目以
80-140
㎡中小户型的高
层、小高层产品为主，兼有部
分
300-900
㎡的联排、独栋、别墅产品及
100-140
㎡的多层产品。后期上市的产品小高层、高层仍是市场主角。<
/p>
5
、规划住宅项目
规划供应量。据统计，目前东西城总规划住宅面积约在
500
万㎡，
其中东城
240
万㎡，西城
80
万㎡，新区
220<
/p>
万㎡。规划量主要会在
2013
第二季度
以后上市。其区域规划量主要受城市发展规划影响。西城向黄
河路南发展，东城向东发展
，向南发展，再就是东、西城对接的新区，
将是未来潜在规划量继开发区后的又一主要供
应区域，如位于新区的绿
城与山东高速合作的东营文化公园，将以其空前的体量为东营房
产市场
注入新的生命力；位于东二路和运河路交汇处的中南世纪锦城
()
为该片
区的房地产发展注入了新的活力；东城东四路与
南一路附近爱家国际花
园和黄河三角洲广场均属于东城规划区域。另外，据悉青岛海尔集
团预
计在东五路与黄河路交汇处建立商业综合体，因此未来东营市房地产市
场将会面临着较大的竞争压力。
主力产品。潜在规划以
90-135
㎡高层、小高层产品为主，另有部分
高端高层项目，户型面积在
200-591
㎡；花园洋房面积在
1
80-260
㎡。
另有部分双拼、联排产品，户型集中在
270-390
㎡之间。后期商业综合
体也逐
渐呈现，如东营市经济开发区的黄河三角洲广场就是住宅与写字
楼的小型综合体、爱家国
际开发的爱家国际花园与北京爱家国际医院也
在一定程度上也属于综合体系列，海尔集团
欲建城市综合体，为东营市
城市发展助力。
（二）写字楼市场
1
、在售项目
在售库存量。公开在售项目
7
个，其中
3
个位于东城，
2
个在西城，
2
个在新区。总建筑面积为
50223
㎡。其中东城剩余
32166
㎡，西城剩余
18057
㎡。在售项目中销售较好的还有银座
城市广场三期
()
，由于其位于
目前较
为成熟的东城银座百大商圈，而且其产品为创新的独栋办公别
墅，且均价仅为
8000
元
/
㎡，价格适
中，去化较快。两次加推均已去化
完毕，目前待加推。金融港项目目前剩余两栋楼在售房
源剩余不多，主
要等待进一步推售。
在售价格及去化情况。较之
2012
年年底住宅市场的回暖，
2013
年<
/p>
2
月份东西城公开在售写字楼价格基本在
7129-11000
元
/
㎡之间。因
项目
地段、配置、升值潜力、周边商业配套的不同而价格稍有变动。
2
、待售项目
3
月写字
楼待售项目。进入
2013
年，东营市写字楼市场逐渐活跃，<
/p>
东三路的金石国际大厦
()
已经动工建设
，其余项目也有新推计划；海通
大学城综合体目前也已经着手施工。
供应区域集中。从东营写字
楼市场的未来供应来看，目前待售项目
主要集中在西城和新区沿黄河路段，东城开发区和
清风湖周边区域，且
多为高档次写字楼。以开发区
CBD
为主，比如，海通城展中心、悦来广
场国贸大厦
()
、黄蓝时代金融港、黄河三角洲国际广场
()()()<
/p>
，前后仅
一路之隔。东城在售项目较为集中，大都分布在政府规划
的
CBD
商务办
公区。新区部分也呈现
三足鼎立的局面，华泰国际豪园
()
、利通奥森国
际商务中心、光伏国际大厦
()
竞争较为激烈。
推广营销。规划项目推广力度相对较大，基本推广手段为：折
页、
海报、楼书、围挡、户外、高炮。其中以金融港、国贸大厦等东城项目
为例，户外高炮、户外广告牌等都在做，由此也看出楼盘迫切需要积累
高端客
户，蓄势待开的需要。营销手法上基本采用内部认购做前期铺垫
或者订制式销售、圈层式
营销模式。
案场展示道具更丰富。在待售项目中，案场展示道具上，高档次写
字楼折页和楼书质
量较好，体现了项目的高标准和高档次。
（三）商业市场
库存量。据本次调研统计东营市在
售商铺项目
8
个，待售项目新增
开发区
黄河三角洲广场项目，将为东城开发区增加其一直欠缺的商业氛
围。目前赛拉维广场
()
成为东营唯一的在售的大型纯商业楼盘，去化速
度相对较慢。
去化情况。相对住宅的火热和写字楼维稳，东营的商业市场明显较
弱。无
论是成交还是供应。主要缘于东营人口量的限制以及城市化进程
的速度。
四、网上签约情况
1
、签约面积
2
月份东
营市商品住宅（含公寓）、商业用房、办公用房累计签约
566
套，总签约面积㎡，日均签约套数为套。其中住宅签约
544
套
，签约
面积㎡，日均签约套；商业用房签约
16
套，签约面积㎡，办公用房签约