-
技术因素：
一、
低
碳经济革命下
环保节能战略性凸显
绿色住宅理念渐强
1.
环保节能与可持续发展的要求—房地产业趋向节能减排
模式有必要性
我国正在工业化、城市化和市场化的发展过程之
中，伴随着碳排放量的快速上升，资源环境与经济发展的矛盾十
分突出。研究表明，我国
的能源系统效率为
33
．
4
％，比国际先进水平低
10
个百分点。从产业结
构分析，第二产业中
的工业制造业、建筑业和交通运输业是能源消耗主力；从部门结构分
析，工业是最大的能源消费部门，交通业和建筑
业则是能源消费增长最快部门。
目前我国建筑相关能耗占全社会能耗的
46.7%
，其中包括建
筑的能耗（包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等）
约
30%
，以及建材生产过程中的能耗
16.7%
。而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的
33
％左右。我国现在
建筑的能耗标准是每平方米
75
瓦，而欧洲的现行标准则为
25
瓦，
相差
3
倍。建筑高耗能不仅大大缩减了我国储量有
限的不可再生资源的使用寿命，更加剧了温室效应。据中国碳排放数据，房地产占了全社会碳排放总量
30
％以上，且
城市中碳排放
60
％来源于建筑维持功能。哥本哈根峰会上，温家宝向世界做出中国的
碳减排承诺：到
2020
年单位国
内生
产总值二氧化碳排放比
2005
年下降
40-45%
。实现此目标任务紧迫艰巨。节能降耗是除增加清洁能源比例之外最
重要的手段，也是我国实行可持续发展的长远战略方针。发展环保节能的房地产势在必行。
我国建筑节能潜力巨大。据统计，我国城乡存量建筑约
430
亿多平米，
95%
以上为高能建筑，单位建筑面积采暖能
耗是发达国家新建建筑的
2-3
倍。我国是世界最大的建筑市场，每年城乡新建成房屋建筑面积近
20
亿平方米，其中
90%
以
上为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计建成节能建筑只有
10
．
6
亿平方米，仅
占全国城镇既有建筑面积的
7%
。
20
08
年我国建筑能耗（不包括建材在生产过程中消耗的能源）站全国能
< br>源消耗总量约
30%
。根据建设部测算，照目前形势发展
下去，到
2020
年我国建筑能耗将达到
10.89
亿
吨标准煤，为
2000
年的
3
倍强。但如果建筑节能措施得到有效实施，即
2020
< br>年节能
50%
，仅耗
7.54<
/p>
亿吨标准煤，则可节省出相当
于一个中等发达国家能耗的总量（<
/p>
3.5
亿
tce
）
。如图所示。
图
1.
我国建筑节能效果图
12
10
8
6
4
2
0
2000
年
2010
年
2020
年<
/p>
图
2.
我国建筑能耗增长速度
10.89
6.73
5.61
3.5
7.54
建筑节能工作进展
差
建筑
节能进展好
资料来源：
《东兴证券—
2010
年建筑节能产业下半年投资策略》
2008
年统计数据显示，
北京
市现有建筑面积
5.2
亿平米，
其中住
宅建筑
3.6
亿平米，
非住宅公共建筑
1.6
亿平米。
在非住宅公共建筑中，
大型公共建筑约
3000
万平米。按照
1996
年～
2003
年建筑量的增长
趋势预测，到
2010
年北京
市的民用
建筑总量将达到
6
亿平方米以上，
预测
北京市
2010
年住宅面积将达到
38
237
万平方米，
公共建筑面积将达到
22560
万平方米。
2010
年建筑
能耗总需求量为
2359
万吨标煤，按
2010
年北京市能源消费总量
6500
万吨标煤计算，建
筑能耗将占全社会能源消耗总量的
36
％以上。根据北京市历年建筑采暖能耗和用电量趋势，考虑到第三步居住建筑节
能设计标准和公共建筑节能设计标准的实施，预测
2010
< br>年建筑节能潜力为
37785
万吨标煤（
3.78
亿
tce
）
。针对北京
建筑节能的巨大需求，开展建筑节能新材料、新技术和新产品
的研究和应用推广，对北京房地产行业未来发展而言，
既有顺应社会和时代需求的重要意
义，又蕴藏了新的商机。
2.
低碳时代下绿色住宅为地产企业带来战略机遇：
近期的全球经济震荡为我国房地产行业的“绿化升级”之旅提供了难得的机遇。在历经了
全球性金融危机的巨大
冲击后，
潘基文在联合国气候变化大会上
提出
“绿色新政”
理念，
而随后以绿色
低碳经济为核心的新一轮
“经济革命”
即在欧美日等发达国家的
引领下席卷全球。
低碳经济的风靡和火热
,
不仅是由于各国渴望刺激经济复苏并寻求新的可持
续的经济增长模式，更突显了各国
对在后石油经济时代占领国家经济竞争力在全球的制高点和抢占未来全球竞争主导
权的野
心。
在此契机下，我国政府迅速出台政策，将以环保节能产业
为首的七大高新技术产业定为战略新兴产业并对其未来
发展予以强力支持，以改变经济发
展模式并缓解我国人均资源匮乏、能耗大、污染严重的现状。这一行为展示了政府
将环保
节能提高到战略产业高度的决心。虽然政府还未有详尽的配套政策，但是首先可以推测国际化的低碳革命浪潮
和政府经济发展转型的决心，将前所未有的强化我国公民的环保节能意识，促使民众逐渐转向
低碳的生活方式。这无
疑对绿色住宅理念的广泛传播和低碳家居市场需求的扩大起到了重
要作用。
2010
年
2
月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，
其中，
70.5%
的网友表示
会选择购
买低碳住宅，有
62.5%
的人选择
1
万元
/
平方米以下的价格水平；在装修
方面，不仅有
92.5%
的网友表示会选
择多使用绿色建材，更有
90%
的网友选择使用节能绿色家电
。
2
月
11
日
搜房网面向广大网友针对南京，上海，北京等
高端住宅产品需求进行了问卷调查。结果显
示：在
156
份有效投票中，近九成的购房者对房屋的新风系统
特别是高效
经济节能的低碳型通风设备备受青睐，其中认为高端住宅应有国际最新建筑技
术的购房者比例为
54.46%
。不同阶层的
< br>消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提 供了巨大
动力。
从融资契机看，环保
节能产业很有可能在不久引领新的投资热潮。日前，国务院颁布了《国务院关于加快培育和
发展战略性新兴产业的决定》
，发改委负责人在接受记者采访时明确表示，将从所得税
、营业税等方面对新兴产业进行
更强的扶持。大同证券认为，未来
5
年内，七个新兴战略产业对
GDP
的贡献将从目前的低于
2%
上升到
8%
。在新兴战略
产业中，替代能源
(
尤其是核电
)
、环保相关技术和产品等很有
可能在未来
5
年大幅增长。这对目前在政府严密调控下
资金链倍受考验的房地产行业而言，很可能是个绝地逢生的好机会。近期银行对房贷利率施行二次
调控，证监会暂停
房企并购重组，使得面临巨大资金压力的房地产商不得不转向成本高昂
的集合信托产品和境外上市的途径募集资金。
这种用高额利息换取资金的方式即吞噬了企
业的利润，更潜藏债务风险。而借助政府对环保产业的支持，大力发展绿
色低碳住宅的产
业化—这不仅包括对环保节能技术进行研发应用还有通过产业化降低能耗和成本，
很有可能将成为房
地产业在未来获得长久的优质融资平台的希望，有
助于房地产企业的稳定发展。
进一步而言，
低碳住宅的要求，不论
来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实
际推动起我国
房地产行业更新换代、
绿化升级的趋势。
环保节能技术在未来房
地产行业发展中将占据重要的战略地位，
成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的
领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上
升至更宽广的盈利空
间和国际标准的竞争。
3.
我国房地产业低碳化的挑战
智者
察于未萌。
从
21
世纪初，
锐意进取而目光长远的企业便不同程度的将
“建造绿色住宅”
的思想融入新的战略。
如房地产行业领跑万科自
20
04
年起开发“节能、经济”绿色示范项目，如上海朗润园、深圳万科城四期、天津东
丽
湖项目和上海世博会万科馆。多元化经营的当代节能集团自
2
003
年开始便转向环保节能住宅方向，先后在北京、长
沙开
发了万国城
MOMA
、
MOMA
万万树为代表的绿色住宅，率先打造“恒温恒湿”的微能耗“科技住宅”
。还有较早通过
绿化科技住宅实现差异化竞争优势的郎诗国际，积极进入国际先进技术
和理念、专业建造高档豪华社区和工业厂房的
中鹰集团，
200
2
年率先提出“告别空调暖气时代”并在国内唯一获得全球可持续发展联盟（
AGS
）技术支持的锋尚国
际，等等
虽然以上地产企业的绿色住宅项目都取得不同程度的成功，但分析可知我国
建筑节能主要表现为少数大型房地产
企业设立的环保住宅试点项目，向节能住宅的升级转
型尚停留在尝试和探索阶段，而且多以做大型高档社区、高级宾
馆酒店或豪华舒适的度假
旅游区住宅等投资回报率偏高的项目为主。实际将低碳节能技术推广应用于普通住宅型商品
房的做法较少。而事实上由于我国购房者过度关注初始购房价格而忽视建筑物后期运行维护成本，房地产企业为
降低
建造成本也普遍忽视房屋的节能设计。
< br>究其原因，在于我国目前节能技术和产品主要依赖引进国外技术和节能材料，导致节能产品的造价过高，只 能面
向少数高端消费群体，
普及性不强。
据统计，
新开发节能
50
％的低碳建
筑，
需要增加建设成本
1000
元／平
方米左右；
老住宅节能改造成本约为
80
～
120
元／平方米。由此可知，在目前政府对节能住宅消费
的激励政策匮乏情况下，开发
低碳建筑不仅将增加房地产商的成本，
而且还会通过房价转嫁到消费者身上，
抬高房价，
进一步减
弱消费者的购买力。
低碳房地产具有公共产品特性，房地产商
进行节能减排的技术研发与消费者购买低碳房地产均存在生产与消费的
正外部性，但目前
政府还未能制定技术、金融、税收等优惠政策，对低碳房地产市场发展予以激励和支持。由于当前
市场环境下，开发节能环保住宅新领域要承担更大的成本压力、市场和技术风险，这使得多数房地产商虽
然认同“低
碳”理念但在实际行动上却持“观望”态度。规模较大、资金雄厚的房地产商
，则可能更倾向于专注在传统的住宅市
场，选择一些比较保守的和成熟的技术。在战略侧
重上只是将绿色住宅试点作为寻求高利润增长点和增强核心竞争力
的手段，而不会将节能
型建筑作为长期战略重心并大力投资。长此以往，我国难以实现节能技术的自主研发和创新，
不利于经济转型；更难以通过拥有技术的产业化，降低绿色住宅的建造成本，在市场广泛而低价的推行节能建 筑。国
外技术的垄断也使我国难以大规模复制节能建筑，节能建筑的发展前景不明朗。而
真正改变这一局面，开发拥有自主
产权的节能建筑技术和节能材料，是我国绿色地产发展
的根本途径。
二．
建筑节能技术自主研发水平快
速发展，为房地产企业打造未来低碳住宅提供广泛的技术支持。
节能技术发展历程：
通过对近
20
年我国建筑节能领域的专利公布结果统计可知，
< br>2000
年前后是我国建筑节能技术发展的转折点。进
入
21
世纪后，随着我国经济建设的加快，国家对能源消耗和环境
污染问题愈加重视，于
2000
年至今的
10
年间连续出
台
10
多部法规以进行节能标准的设计并加强对建筑节能的管理。
政府对环保节能的
重视创造了有利的发展环境，
大力
推动了我国节能技术的自主研
发和创新。
如图表
3
所示，从
2001
年起，我国建筑节能技术在研发领域
进入快速成长
期，每年专利公布数量较前一年度的增长率最高可达
143%
。截止至今年
10
月，
2010
年公布专利数量已经与
2009<
/p>
年全
年专利公布数量持平，显示了强盛的增长劲头。在全部专利类
型中，发明专利数量逐渐占据主要地位，自
2002
年起涨
速高于实用新型专利，并且从
2007
年起
连续四年保持直线上升状态，说明了近年来我国节能技术在新产品、新材料、
新技术和新
工艺领域的创新能力大大提升。
图表
4
展示了近年来我国节能技术专利在申请与公布总数量上的变化情况，
对公布数量曲线恒
定上升并逐渐缩小与年专利申请数差额的趋势进行分析，可知近几年我国节能技术研发领域不仅热
度上涨，在研发水平和成果达到专利标准方面也获得较大进展。
表
1.
近
20
年我国建筑节能技术专利数量变动情况
（数据来自于国家知识产权局网站专利查询库
/sipo
2008/zljs/
，
查询关键字为建筑节能）
年份
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
合计
发明专利
实用新型
外观设计
0
1
0
0
1
0
2
0
0
0
1
2
1
2
9
13
24
22
40
61
67
246
1
2
1
2
1
0
1
0
1
4
0
4
4
6
8
6
22
27
40
47
38
214
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
合计
1
3
1
2
2
0
3
0
1
4
1
6
5
8
17
19
46
49
80
108
105
460
图
3.
近
20
年我国建筑节能技术专利增长趋势
< br>
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