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商铺投资四种实用估价方法
许学锋
临街产权式商铺是公认的最具
有保值和升值功能的房地产投资品类。
在商铺投资的实际操作
中
，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选
择适合自己的赢利模式；
接着，
在目标区域寻找、
发现价格合适的具体商铺。根据相关统计
数据和实践经验，我们总结出了四种
评估商铺价值
/
价格的有效方法：
方法一、租金收益利率法
这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。
计算公式：
商铺价格≤租金收益÷
n
(n
为同期银行按揭利率，
现在是
7.
47%)
例如，
天河北的商铺，
每平方年租金约
4800
元，
那麽，
商铺合理价格是
4800
÷
0.0747=64257
元
/
方
又如
,
海珠区前进路的商铺，每平方年租金约
3600
元，那麽，商铺合理价格是
3600
÷
0.0747=48192
元
/
方
由于租金水平、
银行利率和通货
膨胀率都是动态的，
通常情况下三者呈现高度正相关，
也就
是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为
5-10%
。
根据上面公式可知，
当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价
值下降。
这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值
/
价格最主要、最有效的方法。
方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，
拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较
，
扣除使用年限等主要因素
后进行定价。
计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格
[1
＋（
y1-y2
）
/40]
(y2
为参照物商铺剩余使用年限，
y1
为被评估的商铺剩余使用年限
)
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为
60000
元，剩余使用年限为
30
年，被评估的商
铺的使用年限还有
35
年，
< br>那麽，
商铺价格≤
60000[1+
（
35-30
）
/40]=678
00
元
这种方法是最直观、
最稳妥的评估方法，
确保能够按照市场价来买进。
但是，如果只是使用
这种方法，
容易犯盲目跟进的错误，
因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。
所以，这
种方法要与方法一或方法二结合起来使用。
当两种方法的评估结果一致或接近
时，
就可以确
定为合理价值
/
价格。
方法三、
商铺
/
住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。
计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×
m
（
m
是比价系数，经验数值和统计数
值差不多
是在
1.5
到
2.5
之间）
为什麽会有这
样的比价系数呢？我们分析认为，
因为商铺的层高约为住宅的
2
倍，
可以隔成
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