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不动产登记是什么意思
你们知道不动产登记是什么意思吗
?
下面是由为大家整
理的“不动产登记是什么意思”
，欢迎大家阅读，仅供大家
参考，希望对您有所帮助。
指
经权利人或利害关系人申请，
由国家专职部门将有关
不动产物权
及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为
物权公示手段，
不动产登记本质上为产生私法效果的事实行
为而非登记机关的行
政管理行为。
< br>例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管
理部门申请，
由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动
产登记簿，
该项记载就是不动产登记，
又称不动产物权登记。
不动产物
权登记是权利人申请国家职能部门将申请人的不
动产物权事项进行核实，并确认其不动产
物权合法性的程
式。不动产登记制度产生于欧洲。最早的登记制度就是出现
于
1722
年的《普鲁士抵押与破产法》
，之后在
1795
年法国
制定的《抵押法》也规定了不动产抵押的登记制度。
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、
土
地定着物，
因自然或者人力添附于土地并且不
能分离的其他
物。土地和房产是民众最关注的不动产。
一、含义
1.
登记是依当事人申请的行为。
<
/p>
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2.
登记是国家专职部门的活动。
3.
登记
内容为不动产物权及其变动事项。
4.
登记事项须记载于不动产登记簿。
权利
(1)
所
有权
;(2)
地上权
;(3)
永佃权
;(4)
地役权
;(5)
先取
特权
;(6)
质权
;(7)
抵押权
;(
8)
租赁权
;(9)
采石权。
性质
<
/p>
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产
登记的性质，大致有三种学说：
(1)
公法行为说、
(2)
证明行为说、
(3)
私法行为说。
不动产登记并非登记机关的行政管理行为，
其本质应为
产生私法效果的事实行为。
二、主要内容
不动产登记的目的是通过登记，
使潜
在的交易当事人能
清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记
就是向公众公示不动产之本身的状态
(
即标示，包
括面积、
位置等
)
与不动产物权的变动
情况
(
即物权的设立、移转、变
更和消
灭等
)
，以及不动产上所成立的负担情况等。
< br>
1.
不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字
(
图、
表
)
反映一宗或数宗不动产的状态情况。
包括不动产的位置、
权属、界限、面积和用途等基本情况。
对不动产的界定
指的是在外观上可以清楚界定，
并以某
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种方式加以利用或经营
的土地及其地上建筑物。
但物权法中
的不动产概念除了“土地，
附着于土地的建筑物及其他定着
物、建筑物的固定附属设备为不动产”外，更重要的是法
律
意义上的界定，即是一种纯形式的界定。这种界定，以对不
动
产之官方记录
(
地籍册
)
为基础
;
同时此种界定自身又成为
< br>以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。因此，
“法律
意义上的土地，是以地籍块方式进行测量与标记的，并在土
地登记簿中以‘土地’进行
登记的——如建立专门的土地登
记簿簿页，
或在共同登记簿簿页
中置于专门的号码之下——
地球表面的一部分”
。
2.
物权的设立
(
取得
)
。不动产物权的设立或产生，是指
物权与特定主体相结合，即某一主体取
得对某物的物权。不
动产物权的设立或产生，从获得物权的主体而言，又称物权
的取得。物权的取得包括原始取得与继受取得两种情况。不
同的取得其具
体方式和效果也有不同。
除了极少数法定物权
以外，不动产物权
取得都以公示为条件，公示方法一旦不存
在，则不动产物权制度也就不存在。通过公示，
公众可以了
解物权的有无。
3.
物权的移转。
< br>物权的移转是指已经存在的物权在民事
主体之间的流转，
即某一物权从一个权利人转移至另一个权
利人。而物权的移转也是通过公示体现出来的。
如果某个物
权虽然已经发生移转，但没有通过公示予以显示，则在法律
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上并没有真正完成物权
的移转。从法律效果来看，只要作为
公示内容的物权现状没有变动，
便可以视为物权移转未曾发
生。反之，如果登记簿记载的某项物权已经发生移转，而
事
实上并没有移转，但在法律上则认为物权已经发生移转。通
过
公示，公众可以了解物权的动态。
4.
物权的变更。物权的变更从广义上说，包含物权的主
体、客体和内容等要素的一项或数项的变更。但主体的变更
主要涉及物
权的取得与丧失，
故物权法上的物权变更通常指
狭义的变更，即
仅指物权的客体与内容的变更。客体的变更
如建筑物的增减、用途的改变等，也需通过公
示，使公众了
解不动产物权客体的真实情况。
5.
物权
的消灭。物权的消灭是指物权的终止或丧失
(
包
括标的物的灭失
)
，即物权与其主体分离。当某一项物
权由
于某种原因消灭时，
应当将不动产物权在不动产登记簿上注
销。即通过公示，阻止此类物权再进入交易市场。
6.
物权
的负担。
物权的负担是指在一项不动产之上设立
的其他物权
(
如设立抵押权、用益物权等
)
，导致该不动产权
利人的权利行使受到相应的限制，故也称物权的限制。登
记
提供给社会的法律讯息为全面的讯息，
当然也可能包括对其<
/p>
不利的内容。
在德国法中，
登记中就有对
权利人不利的内容，
如
“异议抗辩登记”
、
“权利限制登记”
等等。
这样做的
目的，
是为社会作不动产风险的警示，
让社会尤其是不动产取得
人
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了解不动产的全面情况
，
然后自己决定是否与登记的权利人
进行有关的法律行为。
这一点在不动产抵押制度中显得非常
重要。因为，依据民事权利意思
自治的原则，法律对抵押权
人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺位的抵押权人
的事宜无权做出禁止性规定
;
那么在抵押物
之上如果已经存
在着顺位优先的抵押权，
或者顺位优先的其他物
权如用益物
权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。
< br>但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的
警示，使其了解了设立后
序顺位抵押权的风险，这就为其判
断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。
公示的警示效
力的作用就在于此——通过公示，可以向公众发出警示。<
/p>
7.
物权的处分限制。
物权的处分限制是指于一定范围内
限制登记名义人任意处分其不动产之权利，
以保全可能实现
之不动产权利。
如一般的处分禁止、
查封、
扣押、
破产记载，
等等。限制登记并不直接导致物权变
动，只是限制了登记名
义人处分其不动产的权利。广义上的限制登记包括异议登
记、预告登记、查封登记、扣押登记、破产登记，等等。狭
义上的限制登
记主要指查封、扣押、破产等。在中国现行登
记制度下，权利人最常接触的主要是民事诉
讼中的财产保
全，即由法院在执行中实行的查封。
三、主要模式
1
、契据登记制度
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契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的
变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对
抗第三人。
契据登
记制度具有以下法律特征：
(1)
登记为物权变动
的对抗要件。
(2)
登记与否不予强制。
(3)
登记实行形式审查
主义。
< br>(4)
登记无公信力。
(5)
登
记簿采人的编成主义。
(6)
登记不动产物权变动状态，即不仅
登记不动产物权的状态，
而且登记物权变动事项。
2
、权利登记制度
权利登记制度，又称实质主义登记
，是指不动产物权依
法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生
效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、
奥地利、匈牙
利等国以及中国台湾地区所采用。
权利登记制度具有以下法律特征：
(1)
登记为物权变动
的生效要件。
(2)
登记采实质审查主义。
(3)
登记具有公信力。
(4)
登记采用强制主义。
(5)
登记簿采物的编成主义。
(6)
登
记以不动产权利的静态为主。
3
、托伦斯登记制度
托伦斯登记制度，又称权利交付主
义登记，是指经实质
审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产
物权转移的登记制度。
托伦斯登记制度具有如下法律特征：
(1)
登记不实行全
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