disappearing-什锦糖
美国
美国全名美利坚合众国（英语：
The United
States of America
、
United
States
，
简称：
The
States
、
America
；缩写：
US
、
USA
）是由美国
50
州和一个联邦地区
组成的联邦共和立宪制国家。
美国本土位于北美洲中部，
东濒大西洋，
西滨太平
洋，
北
靠加拿大，
南接墨西哥及墨西哥湾。
首都华盛顿哥伦比亚特区与
除阿拉斯
加州和夏威夷州之外的
48
个
州都位于美国本土，阿拉斯加州位于北美大陆西北
方，
东接加拿
大，
西隔白令海峡与俄罗斯隔海相望，
夏威夷州则是太平洋中部
的
群岛。此外，美国在加勒比海和太平洋还拥有多处领土和岛屿地区。
< br>
国土面积
美国国土面积为
9,826,675
平方公里（美国中央情报局，世界国家和地区第
3
名，
次于俄罗斯、
加拿大）
。
其中，
陆地面积
9,161,966
平方公里，
水域面积
664,709<
/p>
平方公里；或为
9,629,091
平方
公里（美国国家总审计局，世界国家和地区第
3
名，次于俄罗斯
、加拿大）
。
人口
<
/p>
3.0875
亿（
2010
年，世界国家和地区第
3
名，次于中国、印度）
，人口密度
33.7
人
/
平方公里（
2010
年，世界国
家和地区第
179
名，次于拉脱维亚、津巴布
< br>韦）
。
气候
美国几乎有着世界上所有的气候
类型
（地跨寒、
温、
热三带，
本土处于温带）
，
在主要农业地带少有严重的干
旱发生、
洪水泛滥也并不常见，
并且有着温和而又
能取得足够降雨量的气温。
影响美国气候的主要是北极气流，
每年从太平洋带来了大规模的低气压，
这
些低气压在通过内华达山脉、
洛矶山脉和喀斯喀特山脉时夹带了大量水分，
当这
些气压到达中部大平原时便能进行重组，
导致
主要的气团相遇而带来激烈的大雷
雨，
尤其是在春季和夏季。<
/p>
有时这些暴雨可能与其他的低气压会合，
继续前往东
海岸和大西洋，
并会演变为更激烈的东北风暴，
在美
国东北的中大西洋区域和新
英格兰形成广泛而沉重的降雪。
大平
原广阔无比的草原也形成了许多世界上最极
端的气候转变现象。
法律
美国
法律继承了英国的判例法传统，美国法院承袭“遵循先例”原则，属于
英美法系的重要组
成部分。
19
世纪中叶以前，早期的美国案件仍然经常引用当<
/p>
时的英国案例来应用，
此后随着美国逐步发展自己的法律制度，<
/p>
到如今美国的绝
大多数司法引用来源于国内案例。
美国宪法是最重要的法律来源，所有其他法律都源
于宪法并低于宪法的效
力。
任何法律不得与宪法相抵触。
基于宪法的最高性，
如果国会通过与宪法相冲
突的法律，
最高法院可判定该法违宪，
任何一个美国法院都可以
根据宪法来审理
案件。美国最高法院于马伯利诉麦迪逊案（
18
03
年）中确立了法院的这项权力，
使得美国成为世界上第一个
有违宪审查制度的国家。
住宅法
一、概述
美国与住房有关的立法属于
公法范畴，成文法中有联邦法律和各州的立法。
与居住有关的立法大部分属于公共福利，
是由隶属于众议院银行和财政服务委员
会负责立法与管辖的
广义上说美国住房法律制度主要包括以下内容：住宅区发
展，
联邦政府对住宅区楼宇的开发制定了提供补贴的政策。
有关公共住房和租房
方面的法律主要体现在《
193
7
年美国住宅法》里。对住房的特种对象，如老年
人、
残疾人、
爱滋病患者、
戒毒人员等低收入和生活
自理能力较差的人员提供了
住房资助计划。除了立法外，美国政府还先后制定了不少政策
性的住房资助计
划．
如
“HOME
计划
”
。
同时还制
定其他的计划，
充分考虑联邦资助住房的安全性，
低收入者住房
保护等对促进购买公共住房．
保护购房人利益．
联邦政府制定了
一
些住房辅助计划和条例，
包括
“HO
PE
住房自有化计划
”
和
《国民住房自有化信托》
等。对无居所人住房利益的保护主要通过《司徒特<
/p>
·
麦肯尼无居所人资助法》和
其他相关法
律
此外美国政府对房屋租赁、住房抵押贷款和抵押保险都有一
套完
善的机制．特别是抵押贷款二级市场非常活跃，体现住房金融的法律。包括
FNMA
，
FHLMC
，
GNMA
，
FAMC
等。
《
1949
年住宅法》第
五篇第十部分专门
对农村住房作出了一系列的规定。
包括：
政府对州际土地出售．
不动产安置程序，
终
止私人贷款保险等也建立了以各种控制计划为主的法律法规。
对住房管理部门
专门通过部门法规范其组织和运作。美国每年对建房和住房补贴都有拨款计
划．还制定了每个独立机构，包括退伍军人事务部、财政部第的拨款法．有些是
永久性拨
款规定。
美国住宅法公法体系的特点主要是面对中低收入家庭
。自上世纪
30
年代以
来，
针对中低收入阶层的住房问题，
美国的住房政策有过一系列的调整。
其重点
是考虑中低收入家庭的经济承受能力。采取各种各样鼓励私营机
构参与的计划，
并借助强有力的金融保障体系支持其相关政策，
以实现为每一个美国家庭提供适
宜住宅中舒适生活环境的目标。
为实现这一目标，
历史上美国曾有以下几部住宅
法，每部住宅法
都有不同的侧重点，比如《
1937
年美国住宅法》
(United
States
Housing
Act of 1937)
主要对中低收入家庭公房资助，
居民
租赁等作出了规定，
《国
家住宅法》
主
要针对房屋抵押贷款、
房屋抵押保险。
美国住宅法体系按照不同
政
党执政阶段以及不同经济时期，
对公平住房，
公房资助等进行了大量的改革。
1937
年的美国住宅
法只保留了部分条款，或仅为其他法律引用而存在。
二、产生背景
三十年代，西方国家普
遍出现经济大萧条，住房建设和金融危机问题凸现。
1934
年
，国会正式通过《国民住房法》确保人人对住房的抵押贷款，保护业主
利益不受损害，<
/p>
由联邦政府负责担保，
鼓励高贷款利率下的长期抵押。
政府先后
成立的有关住房机构有
“
联邦住宅管理局
”
和
“
联邦储蓄贷款保险公司
”
等，
并且建
“
互助抵押贷款保险基金
”
，
负责对个人住房抵押贷款提供
保险。
1932
年建成
“
联
邦住宅贷款银行系统
”(FHLB)(FEDER
AL HOME LOAN BANK SYSTEM)
，建立
联邦住宅贷款银行委员会监管下的十二家地区银行。提供短期信贷。
1933
年依
据
HOLA
设立了<
/p>
“
房产贷款公司
”(HOLC)
，提供住房抵押贷款，允许还贷期限较
长。
1937
年国会又通过一部住宅法，
即
《
193
7
年美国住宅法》
。
该法在解决中低<
/p>
收入住房难题方面发挥了积极的作用。设立了
“
< br>美国住宅局
”(USHA)
，以建立永
< br>久性的中央补助。由地方政府执行的低租金平民新村方案，
1942
年更名为联邦
公共住房管理局
(Federal
Public
Housing
Ad
ministrati0n)
，
1947
年又更名为
PHA(Public
Housing
Administration)
，
1938
年政府成立了
“
联邦全国抵押协会
”
（
FNMA
，<
/p>
1968
年该机构变成私人机构
)
，其功能是从金融机构处购买贷款。
194
9
年对
《国民住宅法》
(Nation
al Housing Act)
进行了修订，
成立了
“
城市改
建局
(urb
an redevelop
ment agency)”
，授权
该机构对拆除四分之三的平民窟、改建
城区进行补贴。
主要是对
老城区和破旧居室进行拆除，
卖给私人机构重新开发
同
年政府提出国家住房目标：
“
让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境
”
，
并计
划兴建大量的公共住宅单元。然而实施情况不太理想。
1954
年住宅法
(HOUSING
ACT OF 1954
）
，为防止城市危房现象更加严重，<
/p>
要求社区介入城市改建，
制订新的联邦住宅管理局抵押贷款担保计
划．
帮助贫民
窟居民动迁，鼓励在城市改建区再造新房。
1964
年住宅法
(H0USING
ACT
OF
1964)
，实施低息贷款重建房屋计划，鼓
励私营金融机构按照比市场水平低的利率
向租赁性住宅项目提供贷款，
而将此抵
押权按照正常的市场行情
出售给联邦全国抵押协会，其间差额由联邦政府补贴。
私人机构兴建并出租低收入家庭住
房
但是．
由于上述补贴数额庞大，
政府财政
收支艰难平衡。
1965
年城市与住房发展法
(HOUSING
ANDURBAN
DEVELOPMENT
ACT
OF
1965)
，在房屋住宅金融机构（
HOUSING AND
HOME FINANCE AGENCY
，
HHFA)
的基础上，把联邦住宅局
(FHA)
、联邦全
国抵押协会，城市改建处，小区
设施管理处合并，组建与内阁同级的住房与城市发展部<
/p>
(HUDHOUSING
AND
URBAN
DEVELOPMENT
DEPART
．
MENT)
。以后许
多住房计划由此部门负责
实施，成为管理住房与社区、城市发展的主要部门，至今仍在积
极发挥作用。
1965
年的
“
租金增补
”
计划，特
低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收
入的
20
％
，其余租金部分的差额则由政府提供补助。
< br>1966
年示范城镇和太都市住宅开发法（
HOUSIN
G
AND
METROPOLITAN
DEVELOPMNETACT OF 1966)
。制定了示
范城市计划，选取城区新建，为兴建
协调了健康、教育、福利、住房和就业各方面的计划
提供补贴。采取财政鼓励的
措施促使大都市地区作好开放空间、
供水、
废水处理和倾倒垃圾的规划。
制定贷
款担保计划，鼓励
“
新区
”
发展。
1968
年
住宅与城市发展法（
HOUSING ANDURBAN DEVELOPMENT
ACT
OF
1968)
，设立政府
垒国贷款协会
(GOVERNMENT
NATIO
AL
MORT
—
GAGE
ASSOCIATION
GNMA
．
or GINNYMAY’)
。
制定了第
236
条款新的住房贷款
补贴
计划，
减少贷款成本，
继续为开发
商提供担保和补贴，
放开对公共住房的补贴和
房屋修缮政府鼓励
私人发展商从私人金融机构那里按照市场利率贷款，
但实际须
付
利率为
1
％，其差额由联邦政府贴息。
1969
年先后实施了第
235
条款的
“
自置居所计划
”
和第
236
条款的
“
租赁住宅
计划
”
，但收效甚微，所以公房建设暂时中断。
1970
年住房和城市发展法