江汉大学录取分数-江汉大学录取分数
全国
37
大城市房价泡沫排行榜（附表）
《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的
37
大城市和
40
余座中小城市的房价状况做出全面评价，
力图为买房者和炒房者提供一个有力的
全景式指引。
谁是“炒房城市”新先锋
时下，
我国房产市场正面临着继
1993
年海南、
北海房产泡沫破 灭之后的最大变
局。
2005
年
1
月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达
25
．
63
％；
2004
年，青岛市内四区商品房总 成交面积比
2003
年狂降
26%
；
自
2004
年
10
月至今，温州的 房产交易量已出现连续下降的趋势，
12
月新房交
易量比
11
月下降
53
％，二手房也下降
32
％；
厦门的房价也开始在
2004
年
“打摆子”
，
其中，
10
月份比
9
月份均价跌了近
900
元；<
/p>
与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、< /p>
重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，
2 004
年，
胶东半岛的胶南市房价狂涨
37
％，江苏盐城房价狂涨
31
％，淮安涨幅达到
30
％，
河北保定上涨
25
％，粤西的湛江也猛涨
19
％。
……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批 “老牌炒房城市”的房价
在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴
叹”
，炒房者纷纷转
移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼
。
江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？
37
大城市，哪里房价泡沫最大
谁正在成为新一 轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城
市的房价泡沫最大？
据《个人理财》杂志调查，
2005
年
2
月，我国最具有影响力的
37
大城市市区
每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——
37
大城市平均房价及人均收入排行榜
平均房价排名
城市
每平方米商品房平均房价（元）
2004
年居民 家庭人均可
支配收入（元）
人均收入排名
1
温州
9278 17727 2
2
上海
8627 16683 4
3
杭州
7210 14565 7
4
北京
6232 15638 6
5
深圳
6037 27596 1
6
宁波
5900 15882 5
7
广州
5660 16884 3
8
厦门
5156 14443 9
9
南京
4960 11602 11
10
天津
4760 11467 12
11
青岛
4639 11089 14
12
苏州
4460 14451 8
13
大连
4241 10378 17
14
福州
3368 11436 13
15
济南
3172 12005 10
16
昆明
3150 9045 24
17
贵阳
3100 8989 25
18
太原
3050 9353 22
19
西安
3007 8544 33
20
沈阳
2926 8880 29
21
成都
2868 10394 16
22
武汉
2858 9564 20
23
长沙
2825 11021 15
24
南宁
2817 8060 34
25
南昌
2777 8690 30
26
重庆
2732 9221 23
27
郑州
2650 9364 21
28
哈尔滨
2574 8940 27
29
石家庄
2470 8622 31
30
兰州
2438 7684 36
31
海口
2330 8981 26
32
乌鲁木齐
2280 9729 19
33
合肥
2220 8610 32
34
长春
2191 8900 28
35
呼和浩特
1960 10166 18
36
银川
1930 7984 35
37
西宁
1821 7626 37
37
城市平均
3802 11357
——
37
大城市中，房价悬殊很大，但人 均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价
泡沫最大？
以上海的一个普通的三口之家为例，该市
2004
年人均可支配收入为
16683
元，
3
口之家的可支配收入为
50049
元，再按照目前我国居民
43
％的消费 率计算，则该
三口之家的平均年节余（年收入的
57
％） 为
28528
元，目前，上海平均商品房房价
（外环内）
为
8627
元，而一个普通的两居室房价（按
70
平方米计算）为
603890
元。
上海的一个普通三口之间要买一套
70
平米的住房 ，
按照现在的收入、
房价水平，平均需要
21.17
年。
21.17
年！不算不知道，一算吓 一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心
的，最需要耐心的是温州市民，他们需要
21.43
年。
依次计算，
大城市房产泡沫从大到小依次是：
37
大城市房价泡沫榜
排名
城市
04
年居民家庭人均可支配收入（元）
三口之家年收入
(
元
)
年节余
(
元
)
每平米房价（元）
简约两居室平均总价（
70< /p>
平米）
（元）
要年限
1
温州
17727 53181 30313 9278 649460 21.43
2
上海
16683 50049 28528 8627 603890 21.17
3
杭州
14565 43695 24906 7210 504700 20.26
4
南京
11602 34806 19839 4960 347200 17.50
5
青岛
11089 33267 18962 4639 324730 17.13
6
天津
11467 34401 19609 4760 333200 16.99
7
大连
10378 31134 17746 4241 296870 16.73
8
北京
15638 46914 26741 6232 436240 16.31
9
宁波
15882 47646 27158 5900 413000 15.21
10
厦门
14443 43329 24698 5156 360920 14.61
11
西安
8544 25632 14610 3007 210490 14.41
12
南宁
8060 24180 13783 2817 197190 14.31
13
昆明
9045 27135 15467 3150 220500 14.26
14
贵阳
8989 26967 15371 3100 217000 14.12
15
广州
16884 50652 28872 5660 396200 13.72
16
太原
9353 28059 15994 3050 213500 13.35
17
南昌
8690 26070 14860 2777 194390 13.08
18
沈阳
8880 26640 15185 2926 204820 13.49
19
兰州
7684 23052 13140 2438 170660 12.99
20
苏州
14451 43353 24711 4460 312200 12.63
21
武汉
9564 28692 16354 2858 200060 12.23
22
重庆
9221 27663 15768 2732 191240 12.13
23
福州
11436 34308 19556 3368 235760 12.06
24
哈尔滨
8940 26820 15287 2574 180180 11.79
25
石家庄
8622 25866 14744 2470 172900 11.73
26
郑州
9364 28092 16012 2650 185500 11.58
27
成都
10394 31182 17774 2868 200760 11.30
28
济南
12005 36015 20529 3172 222040 10.82
29
海口
8981 26943 15358 2330 163100 10.62
30
合肥
8610 25830 14723 2220 155400 10.55
31
长沙
11021 33063 18846 2825 197750 10.49
32
长春
8900 26700 15219 2191 153370 10.08
33
银川
7984 23952 13653 1930 135100 9.90
买套简约两居室需
34
西宁
7626 22878 13040 1821 127470 9.77
35
乌鲁木齐
9729 29187 16637 2280 159600 9.59
36
深圳
27596 82788 47189 6037 422590 8.96
37
呼和浩特
10166 30498 17384 1960 137200 7.89
37
城市平均
11357.11 3802 13.38
温州——泡沫破灭的第一个针眼
眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套< /p>
150
平方的房子，售价近
150
万元，但月租金< /p>
只有
2300
元左右，年投资收益率只有
1 .84%
，不仅大大低于工商界公认的
8
％以上
< br>的平均经营收益率，还低于银行
1
年期定期存款
2.25%
的利率。
按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一 般是月租金的
100
－
200
倍；一旦超
出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的
652
倍！
抛开资金的折现因素，
投资者就要花超过
54< /p>
年的时间才能收回投资，
已接近房
产产权的
70
年有效期限。
精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从
2004
年
10
月以来，温州
的房产交易量已出现连续下降的趋势，
2004
年
12
月新房交易量比
11
月下降
53
％，
二手房也下降
32
％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本 上交易都停滞了！这让
人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼
？
据本刊调查，我国
37
大城市中，目前房价租金 比一般在
230
－
290
倍，在
2 00
倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过
300
倍，上海的房价租金比为
360
倍
左右，而杭州则更高达
470
倍左右，温州则在
500
倍以上。
南京——
20
％炒房族离场
关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”
第
2
、
3
名，并不出乎大家的意料。而作为第< /p>
4
名的南京，房产风险同样不容忽视。
2005
年
2
月，南京（江南
8
区）的商品房平均 售价已经高到
4960
元，在
1
月
的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为
0
％。
2004
年底，南京的投资性
购房比例为
22.3%
，而
2003
年底为
27.6
％，下降
20
％，可见，
20
％左右炒房族的信
< p>心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。
2004
年，南京二手房交易量占楼市总成交量的
60
％，预计今年将上升到
70
％。
但从
2004
年下半 年以来，
南京二手房市场不断出现交易量萎缩、
买房人持币观望气
氛与日俱增。
对于
2005
年南京 的房价，
曾经精准地预测到
2004
年南京真实房价涨幅为
15
％
的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：
年，南京房价将出现小幅波动！
二手房价必跌
青岛——房产泡沫直追沪杭
高居“泡沫榜”第
5
名的青岛，其房产泡沫开始于
19 99
年，至今已经有
6
年。
尤其是
2001
年
7
月北京申奥成功后，青岛作为
2008
年奥运会惟一的伙伴城市，受
这一重大利好的刺激，全市房价
大幅上扬。
青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的 工资收入是广州在岗职工
年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不
少楼盘价格超过
10000
元
/
平方米大 关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是
有较大差距。有人把青岛
房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房
者中，外地人的比例仅占
11%
。
因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追 上海和杭州。
2004
年，青
岛市内四区商品房交易套数
，比
2003
年下降
22%
；总成交面积下降
26%
，是个值
得注意的危险信号。
青岛的房价租金比为
340
倍左右。
异地置业“害”了谁
一般情况下，各个城市的房产
90
％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投
资”概念的
兴起、炒房族的四处出击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。
一些城市也因蜂 拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。
2004
年，外地人
购房比例最高的前
12
大城市依次为：
外地人购房比例排行榜（
2004
年）
排名
城市
外地人购房比例
1
太原
80
％
2
北京
60
％
3
大连
60
％
4
郑州
55
％
5
成都
51
％
6
广州
50
％
7
杭州
50
％
8
福州
42
％
9
厦门
39
％
10
海口
36
％
11
重庆
26%
12
上海
20
％
太原——“煤老板”的冒险家乐园
2004
年，我国 能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。
但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房
价一
路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中
80
％以上均为省内市外< /p>
人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在
山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅
区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”
（当然，
2004
年这些煤老板对北京
的房产也表现出了高昂的兴趣）
。
据调查，
太原房市投资性购房的比例 超过
25
％，
超过
20
％的警戒线 ，
这无疑给
太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不
算太高，所以在
37
大城市房价泡沫榜中位列第
16
位。但太原房市已经露出“险象”
，
2005
年
1
月份，
其商品住宅价格突然下降，降幅达到
2 5
．
63
％。因而，准备在太原买房的人，应当
< br>格外慎重，
“持币观望”一段时间是个好选择。
大连——东北炒房“热岛”
众所周知，大连是“经营城市”非 常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经
济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远
远超过了大连市民荷包的承受能力。
截至
2004
年末，
大连市在售商品房总销售量的
60%
被以东北地 区为主的外地居
民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥
有大连的
豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了
房
价泡沫榜的第
7
名。
杭州——昂贵的天堂
有人称，浙江经济是“小狗经济”
，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱
塘江边的石块一样多。
这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、
省会杭州――
杭州
50%
以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只 能
望房兴叹。
尽管当地政府出台了各种限制炒房 的
“新政”
，
但浙江高速发展的经济和杭州城
市的大好“钱景”
，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，
一荣俱荣，一损俱损。
据调查，上海外环内的投资性购房 比例接近
40
％，杭州市区的投资性购房比例
为
32
％左右，高居房价泡沫排行榜第
3
名。
厦门——东南炒房“热岛”
2004
年
5
月，
厦门房价出现历史上第一次下降，
之后便开始了剧 烈升降，
其中，
10
月份比
9
< p>月份跌了近900
元，年终又涨至
5100
元 以上的新高。
2004
年厦门市房产市场的一个重 大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成
为购房主要群体，占购房总量的
％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的