暨南大学专业分数线-暨南大学专业分数线
内部人士爆料大揭秘
告诉你中国房地
产
的真相（
1
）
中国房地产业从来都是最
养口水的地方，房奴、炒房客、政府官员、
各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口
相吐，真真蔚为壮观也。
近来房地产应是感冒了，
但没 有体热症候，
当是病毒性的，
很重很重，
你看金九银十本
来该有点热闹的却冷场，害得各色人群着急得要命，各位
看呀，有人大呼要放水急救楼市
，有人说楼市跌对谁都不好，有人说不久
就有报复性上涨，有人说楼市活该跌，还跌得太
少，至少要跌一半以上，
最高甚至看到要跌
70%
才合理 ，呵呵比娱乐界还娱乐！
本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行
当，业余游戏至经济这
一领域（无它，只想充做聪明人，因为据说与经济这个学问沾边的
人都是
人精得不得了的），所以本人看来是最有吐口权的，对房地产业。哈哈，
还是让咱来一吐为快吧！咱是要吐得赤裸裸的，要吐出真理吐出真相。
下面是咱拟好的标题，让咱试着慢慢来吐吧。
一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高
房地产口水最多的地方是房价，房价在不断的挑逗各色人群的神经。
房价总是不断往上飘
，断了线风筝似的，房子不过水泥、钢筋和砖块垒起
的帐棚，结实一点而已，为什么就这
么贵呢？它贵在哪呢？各位知道吗？
可以说，普通大众甚至各色专家们
，是不清楚这个答案的。不是建筑
这一行的不知道房价为什么这么高，建筑这一行的更糊
糊，分明就是几根
钢筋加水泥块再加几块砖，怎么就值得了那么多呢？
房子建筑成本是多少？说出来你也许要骂娘，但这绝对是真实的。
当下中国大陆卖的房大多为毛坯房，毛坯房的建筑成本一般每平方米
多少呢？据近一二年数据，房地产开发商包给建筑商的总包价在
1200~1800/<
/p>
平方米元不等，也就说均价在
1500/
平方米左右，价格差距主< /p>
要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖
< br>通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能
化等弱电
方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。
但不管怎样，毛坯房，
再高档，撑死不超过
2000/
平方米。是不是触及你
神
经了？
各位同胞们，上面说的还是房地产开发商的发包价，房地产商一
般是
直接建房子的，建房子这等琐事，开发商大都是总包给建筑商来承建的，
要知道建筑商也是要赚钱的，不赚钱的买卖谁做？建筑商的利润（扣除税
费
及人员工资）一般在
10~20%
左右
,
那么毛坯 房真正成本是多少，各位可
以算一算。
上面列
的是建筑成本，之外的成本还有三大块，一是土地受让金，二
是税费，三是设计费，监理
费。土地的受让金，各地差距很大，一线城市
相对来说较高，建筑楼面价的可能达
1W/
每平方米，一般在
2000~4000/
每
平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。税费这一块
一般占建筑成本
20~30%
，
当然这里面实际不仅仅是普通意 义的税费，其中
包括与政府官员润滑关系的费用。设计、监理费占的费较少，一般占建筑
成本
5%
左右。
再之外还有开发商管理人 员的工资，
这点费用小得几乎可以
忽略不计。
那么二三线 城市普通住宅，
若取中位数，
地价以
500/
平方 米计，
房地产开发商的所有成本＝
500+1500+1500*25% +1500*5%
＝
2450
元
/
平方
米，目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到
4000
< p>了吧，实际上，只
要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸
位可以
算算，房地产开发商利润有多大，不算商业，利润都在
60%
以上，加上商
业呢。当然，房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个
税是四级
累进，增值额≤50%，税率为
30%
；50% ≤增值额≤100%，税率
40%
；100%≤
增值额≤
200%，税率
50%
；200%≤增值额，税率
60%
。但全球人都知道中
国人最聪明，偷税是国人拿手好税，只要增加支出，税就少了
。
诸位
60%
的利润呀，哪个行业有？ 现在制造业的净利润有
5%
就相当不
错了，难怪做电子的
TCL
、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服
装
雅戈尔强势加入地产业，
中国中铁、
中冶等大型央也不务正业来做地产。
所以王石讲万科超过
20%
利润就不做，你信吗？反正打死我也不 信。
上面我说的是二三线城市，实际上一线城市的利润大都会更高，因
为
一线城市的房价更是高得离普，上面说，房子的成本，建筑成本各地基本
差不多，税费及设计、监理费用也基本没差别，房子成本差距只在地价，
一线
城市的楼面地价高很多，但房价呢基本是二三城市五倍以上计，所以
房地产开发商的利润
会更丰厚。北上广深，是普遍认可的一线城市，这四
个城市，深圳我最熟悉，深圳是全国
房地产的标兵，有一定的代表性。下
面我以深圳几个有代性的盘来算算开发商的利润。<
/p>
2004
年深圳香蜜湖曾拍出当时认为天价的（拍得的公 司我就不直说了，
是一家大型央企），每平米
1W
出头， 容积率
1.4
，折合楼面价接近
7300/
每平方米，该盘
2005
年开盘，多层住宅卖
2.5-3
万元
/
平方米，联排别墅
卖
3- 5
万元
/
平方米。诸位算算，该地产商的成本
=7300+1800+0.3*1800=9640/
平方米
（注：
因为在深圳，同时又是高档盘，
建筑成本我都取了最高的，实际上，
年的建筑成本根本没这么高），
这是百分之几百的利润呀。
该楼还是生不逢时，那时深圳楼价才是刚启动
阶段，楼若是放在
2007
年，或
2010
年，更不得了，该楼盘均价不会低于
10W/
平方米。
再举一个关外宝安中心区
楼盘，
2006
年开盘，均价
1.8W/
每平方米 ，
该地块政府欠开发商钱作价赔的，因为拿地早，
折合楼面价只有不足< /p>
300/
每平方米
（当然按
2006
实际地价该地块涨了
15
倍以上，
实际楼面价
< p>4500/
每平方米左右）
，
若按原拿地价，
该楼盘成本＝
300+1500+0.3*1500
＝
2 250/
每平方米，
按当时实际楼面价，
该楼盘成本＝< /p>
4500+1500+0.3*1500
＝
6450/
每平方米，实际上，该楼还有最值钱是有
3W
平方米的商业，临街最贵 的
每平方
10W
之上，二层的也要二万多每平方米，还有 不计容的做车库的地
下室，一个车位能卖到
20W
之上， 这部分也有
3
万多平方米，要值多少钱
呀。该楼盘的利润
我就不算了，算得太细了，怕冲撞诸位的神经！
不用再多举例了吧，为
什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。房地
产商的利润不是一般的暴利，是暴利
N
次方。
二、是谁在买房
< /p>
按照经济学的理论，消费者是理性的，总是追求消费效用最大化。那
么每个消费者都会依据自身的可支配收入、消费偏好及商品价格来合理确
定自己的消费
，对单个消费者来说，消费偏好可能各异，差距很大，所谓
萝卜白菜各有所好，但对某一
国度或地区来说，消费者偏好可看成一个常
数，那么种商品消费需求仅由消费者可支配收
入及该商品价格决定，消费
需求会随着商品价格上升呈递减趋势。
但上面理论好像不适用房市，直观的经验是房价越涨，想购房的人越
多，
房价下跌，
房市交易立马一潭死水。
今天看到一则报道，
我摘录一段：
据北京房地产交易管理网数据显示，
11
月上半月，北京新盘签约为零，预
定量也仅为
14
套，而当月入市新盘达到
4014
套，这创造调控后签约最惨
< br>淡记录。看看，北京房价刚刚松动（据说通州、平谷一带降了不少），就
完全卖不
动了！前期杭州、南京等地降价，立马就有老业主闹事，砸售楼
处者有之，要求退房者有
之，呵呵，怪热闹的。
深圳的楼更有意思，很典型性的，记得
2002~2004
年间，深圳的房价
格还是很低的，关内平均不
到
5000/
每平方米，关外
2
千多的房遍地是，
却很不好卖，西乡的海湾明珠，横岗的水晶之城，到处打广告，就是卖不
动，
急得开发商老板整天骂销售小姐。
03
年开盘时的海 湾明珠不到起价不
到
2
千，
现在
1
万
5
的二手楼倒抢手得很，
因为紧临圣淘 沙要卖
2
万
5
了。
诸位，这房价，你看不懂吧。不光诸位看不懂，做房地产开发这一行
业也看不
懂，我自己就是个例子，我做这一行，还整日忙乎研究房地产、
研究经济，我也看不懂，
哈哈，我可以说是给经济学误入歧途了。
这房子真的是怪，越贵就越有
人抢着要。在深圳，楼市火爆的
06
年、
07
09
年、
10
年，
普通百 姓有时有钱也不一定能买到新开盘的一手楼，
以至有钱买房还得走后门，找路子，不然你
拿不到号，想交诚意金都交不
了，更不要说挑好房了。可
06
< p>年、07
年，
09
年、
10< /p>
年，这几年的房价贵
呀，简直贵得离普，贵到一般工薪阶层根本买不起，甚
至有做秀的处级政
府官员也喊买不起。
那楼市火爆的时候谁在买房？
那楼市刚开始火
爆的时候谁在买房？最先有买房冲动的肯定是有闲钱
的一类人，哪些人闲钱多呀？一是政
府官员；一是富有却没有新投资途径
的大小老板（包括炒房团，大小老板组合在一起不就
成炒房团）；一是各
路明星；一是各类企业高管所谓的金领（尤其大型国企的高管）。这
四类
人最先投资房产的，之所以说投资，是他们住的房子早就有了，不过闲钱
没地方放，才买房。以本人亲见，前二类人是最厉害的角色，他们一来就
是
几套甚至是十几套的要，掌实权的政府官员则更是牛气得不得了，就一
个电话：
你先给我留几套。
你就得给他留，
而且房子要好，
钱你怎么 敢问，
那不是太不识趣了吗？要等人家主动来付。
当然，楼市火爆得不能再火爆时，有钱的没钱的，只要想法凑得出首
付的各色人群都
来了。小白领有点钱，见着房价一天一天涨，心都碎了，
急匆匆追进来了；福利不错的公
务员有房屋丰厚的公积金，正愁怎么把公
积金套出来呢，房子天天看涨，更是座不住了；
刚毕业的天之骄子，有文
化有学历，
想着今后的薪水低不了的，
又有父母支持
（就这一个独生子女，
向来都是手心里宝贝），也骄
傲的钻进了这个市场；在谈恋爱的，更不用
说，除非两家都是赤贫，否则倾两家之力，怎
么也得凑个首付，不然这个
恋爱都谈不下去了。真正赤贫的百姓，只有望房兴叹的份。<
/p>
插一个段子：
【中国贪官比房
子】
贵阳市委常委樊中黔被查有
13
套房产，
茂名 副市
长杨光亮笑了，他
14
套；杨光亮被查重庆文强笑了 ，他
16
套；文强被查
楚雄州州长杨红卫笑了，他
23
套；杨红卫被查许迈永笑了，他
25
套；许
迈永被查山西蒲县煤炭局长郝鹏俊笑了，他
35
套房产，而郝鹏俊 被查湖
州原市长黄萌笑了，他
84
套??
三、到底有多大钢需
代表房地产开发商利益的
御用学者总是拿钢需说事，他们是这样算钢
需的：目前我国城市人口只有
50%
，发达国家普遍城市居民一般在
70%
以
< br>上，那么将来
15~20
年内我国还将有
20%
< p>的人口从农村转移至城市，以总
人口
13.5
亿，< /p>
意味着将有
2.7
农村人移民至城市，
这些人到城市 来住房，
这是钢需的第一大来源程序；其次从
98
年高校 大面积扩招起，
2002~2011
年毕业的大学生超过
4400
万之多，他们绝大部分还没买房，这是钢需的
第二大来源；
再次，
原本生活城市无房的贫民，
保守估计也有五
~< /p>
六千万。
看看，总计有
3.7
亿人口钢需， 每人
30
平米，就是
111
亿平米，这得大
张旗鼓开发多少年呀。中国人多地少，房子能不贵吗？
事实是这样吗？是否真有
3.7
亿人钢需？
< br>先来看那设想农村移至城市的
2.7
亿，
且不说我国未来< /p>
20
年内城市化
能否达到
70%
< p>，就算这个良好的愿望能实现，也的确有2.7
亿农村人口移
民至城市
（假设的前提将来户籍完全放开，
允许户籍自由迁徙）
。
但这
2.7
亿从农村迁至城市的新市民是否有真
实的购买力？目前的现实情况，农村
人口整体受教育程度低，来城市打工，工资水平普遍
处于最低端水平。以
深圳为例，
各地来深的外来常住人口，
除少部分真正的白领和私营小业主，
工资水平平均在
2500/
月上下，
主要从事的是工厂的作业员或餐饮、
家政、
物业、普通商品销售等低端服务业，而即使是保障房，深圳每平米也要
5000/<
/p>
米左右（保障房一般在关外较偏的位置），二个月的工资不吃不喝
才能买一
平米，这意味着一个在深普通打工者不吃不喝打
17
年工才能买
< br>得起一套
100
平米的保障房，更别说商品房，一般打工者何曾想过。所以
这
2.7
亿钢需只不过是一块画饼！哪里是钢需呀，绵需 都不是！
其实御用学者们想象的城市化率，现在已经基本实现，每年在
城里讨
生活而处在城市边缘的农民工早就超过
2
亿了，这 部分农民工基本都是青
壮年，工作在城里、生活消费在城里，但在城里是暂住，他们没有
城市户
口，在计算城市人口、人均
GDP
、城市人均收入 等指标是注定被遗忘的！
这些人在城里是怎么蜗居的，御用学者们可能想象都想象不出，
他们租不
起花园小区房，往往是几人甚至上十人挤在一间狭小的农民房里（对了，
我还得解释一下这个农民房，就是城中村的小产权房，密度奇高，鸽笼一
样，有些楼之间的间距窄到了二栋楼上的人可以握手的程度），他们的收
入注定了他们
只能这样蜗居，买房？他们大概做梦也没想过。
至于城市贫民，本来就
是低收入人群，同进城打工农村人有何异？他
们何时买得高昂的商品房，降多少价，对他
们也是奢望。所以城市未买房
的贫民，一样钢需不起来！
那四千多万大学毕业生呢，原本在城市的，只要不是不幸出落在贫民
家，大半
应该买房了吧（尤其
2002~07
年阶段毕业的），一来他们平均工
< p>资水平较高，二来最主要的是他们有父母的全力支持，何况在城市这一代
几
乎都独生子女，享受父母全力照顾的待遇早已习惯了。更可怕的是，我
国人口老龄化来临
，城市将面对的是：二对老人，一对年轻人人口结构，
老人离世后，留下来的二套房谁去
住？看来这四千多万大学毕业生，也不
是钢需，是绵需！
四、房价是怎么推高的
任何资产价格推高都是
富余资本积极参与的结果，这应该可以看作是
一个公理，
考查历史上几个 曾出现房地产泡沫的资本主义国家，
莫不如此。
最近的因房地产泡沫引发
次贷危机的美国是，九十年代初的日本是，
98
年
亚洲金
融危机时的香港和泰国也是。
中国的房地产业则赶上了更好的时机。<
/p>
首先
01
年中国加入世界贸易组
织后，凭着
低廉的劳动力成本，中国的产品很快占据世界市场，财富迅速
增加，为房地产发育提供了
资金来源；其次
98
亚洲金融危机后，我国三
年左右时间
出现了通货紧缩，央行降息降准，宽松的货币政策为参与房地
产的各路资金提供了一个低
廉的成本。
更重要的是
98
亚洲金融危机之时，
< br>由于国内消费不畅，
98
年中央政府发布《城市房地产开发经营管理条例》
和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从
1998
年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，
商品 房消
费闸门真正打开。
即便如此，
年之前大陆的楼市还是很清静，需求并不旺，一则习
惯了福
利分房的中国城市居民对商品房消费还不习惯，再则最主要的是家
庭收入跟不上房价（尽
管那时房子绝对价对现在来说很低很低），要知道
98
年之后相当一段时 间按揭对国人还是一个较陌生的概念。
房地产真正开始风生水起是在<
/p>
2002
之后。
一些做各行实业的大小老板
（尤其外贸相关的各行业）手头财富迅速增加，却找不到好的投资途径。
存银行，利率低
，股市又低迷得不行。这部分资金便逐渐开始投资到房地
产。
到
03
年、
04
年一线城市的房价 便开始上窜，这便带动更多的闲余资
金入市，楼市气象一年比一年鲜活，投入房地产买楼
的资金开始抱团，炒
房团出。
炒房团起初只是
团购，只为求得低于市场价格的房子，到后来逐渐直
接、间接参与到房地产运作，比如以
远低于市场价的价格拿期房，进而控
制房源；比如给缺资金的房地产商放高利贷，或直接
参股等等。
房地产开始火了，这个时候才真正唤醒了自住房的需求。有
住房需求
的市民才有紧迫感，感到再不下手买不行了，房子一月一个价，甚至一天
一价，他们等不起了。
期间政府针对房地产也有过调
控，却越调越高。调控效果不好，甚至
适得其反，主要是政府调控的方法不对。政府总是
从供给角度调控，一是
减少住房用地供给，
一是大幅增加土地增值税，< /p>
之外就是限户型、
限价
（限
价却适得其反，
你敢限价，开发商就干脆捂盘不卖，房源少了，越捂房价
越高），独独没有调控到虚假的
投机需求。试想想，如果加首付，尤其对
第二套大幅提高首付，
再加息，
投机的成本提高，
投机需求立即得到抑制。
房价才可能调
下来。
实际上，推高房价的因素还很多，比如招拍挂的供地政策等等，
不一
而足。
归结一下推高房价因素，我们可以得出有以下原因：
宽松的货币政策，尤其是低利率、低首付，放大了投机需求；
2
、还有二手楼买卖的阴阳合同，也为投机提供了温床；
3
、富人炒房成风，自住房者跟风；
< br>4
、银行唯利是图，给房地产商、买房者提供了资金更利（主要体现在
放贷宽松），助涨房地产炒作之风；
5
、土地出让 方式有问题，招拍挂拿地方式，让政府卖地财政尝到了甜
头，直接推高地价；
6
、房地产市场供应畸形，实际上是垄断供给，没有放开，把开发 房地
产的门坎定得太高，挡住很多合作开发者的路；
7
、不承认小产权房的合法性，等于抑制了供给；
8
、房地产开发商囤地、捂盘；
9
、政策调控不当；
10
、政府官员直接或间接参与房地产开发，政府调控成一指空文。
五、谁在分享房地产业盛宴
1
、房地产开发商。前面说到，房地产利润高达
60%
以上，如果招拍挂
< p>之前拿的地，更高，有百分之几百。
2011
年福布斯发布的全球华 人富豪榜
单有近三成华人富豪主要涉及房地产业，前三甲的李嘉诚、新鸿基郭炳江
兄弟均为房地产富豪，内地女富豪当中，吴亚军、陈丽华也是靠房地产起
家。福布斯富豪排行榜佐证了在中国房地产的确是暴利行业。
2
、政府。算了房地产开发商之后，恐怕就要数地方政府了。近十年房
地产火了
，
也使地方政府财力大增，
地方政府财大气粗，
遍地投资，
铁路、
高速公路、市政设施，所谓的“铁公基”飞速起来了，这些都是支撑
GDP
的硬家伙，
当然，
钱投出去了，
一些有实权的政府官员的腰包也鼓起来了，
用公众的钱去投资，效率从来不会高
到哪儿去，部分资金以各种方式耗散
到政府官员口袋里几乎是必然。更有出格的，一些胆
大的政府官员干脆直
接从土地上捞款，典型的有辽宁省抚顺国土资源局顺城分局原局长罗
亚平
利用为开发商拿地、办理规划审批手续等机会搞权钱交易，甚或直接造假
套取土地补偿金，敛财逾亿元，被称为“职级最低、数额最大、手段最恶
劣
的女贪官”。
事实上，
近年政府官员腐败案中最多的是与土地开发有关，